Како генерисати аустралијски порески извештај о закупу (Rental Schedule) у RentPackage, са аутоматским усклађивањем прихода и расхода према ATO класификацији

Аустралијски приход од закупа мора се пријавити по класификацији прихода и расхода која је прописана од стране ATO, а најзахтевнији део током пореске сезоне је поновно категоризовање и сумирање годишњих рачуна. У RentPackage-у, редовно примате закупнине и водите књиге, а приликом опорезивања једноставно изаберете годину и притиснете једно дугме. Систем аутоматски сумира годишње приходе и расходе у Rental Schedule према ATO формату извештавања — само цифре које захтевају стручну процену, као што су амортизација и трошкови зајма, ви уносите; све остало се обавља аутоматски.

1. Шта је Rental Schedule?

Rental Schedule (Детаљи о закупу некретнине) је стандардни додатак за извештавање о приходима од издавања некретнина у Аустралији, наводећи приходе од закупа и разне трошкове за годину фискалну. Израчунава нето приход (или губитак). За сваку некретнину постоји један извештај, који се прилаже уз лични порески извештај.

「Rental Schedule」 је заправо стари назив: некада је АТО имао папирни образац (NAT 5225, код RS), који је од 1. јула 2020. заменио електронски формат [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Иако индустрија и даље користи Rental Schedule, он више није званичан термин.

Након преласка на електронски формат, АТО је објавио само који су пољи обавезни за пријављивање, али није прописао изглед образаца, што значи да сваки софтвер за пореску пријаву организује сопствени распоред — зато изглед екрана у Xero Tax, MYOB, HandiTax може да варира. RentPackage извештај је такође организован по захтеваним приходима и трошковима, за лакшу унос.

RentPackage аутоматски сумира све рачуне за изабрану фискалну годину према [ приходовном принципу ] (према датуму када су средства примљена) и према вашем претходном повезивању рачуна, аутоматски их распоређује према ATO класификацији извештавања.

2. Кључне тачке аустралијског пореског извештавања о закупу

Пре генерисања извештаја, разумите нека правила аустралијског пореза која утичу на цифре:

• Финансијска година: Аустралијска пореска година траје од 1. јула до 30. јуна следеће године, што се разликује од календарске године у Тајвану и САД-у.
• Један извештај по некретнини: Свака изнајмљена некретнина подноси сопствени Rental Schedule, тако да систем генерише извештај за једну имовину у исто време.
• Пријављивање по власничком уделу: За заједнички поседоване некретнине, приходи и трошкови се деле по законском односу: Joint Tenants (заједничко власништво, често код супружника) равномерно деле; Tenants in Common (посебно власништво) пријављују по својим уделима (нпр. 70%/30%). Овај извештај рачуна на 100% посед, прилагодите пре подношења.
• Репарација и побољшање су различити: Репарација (враћање у првобитно стање) се може у потпуности одбити као трошак за те године; капитално побољшање (надоградња, доградња) је капитални издатак и амортизује се током година, не може се потпуно одбити у истој години.
• Амортизација у две категорије: Дивисион 43 (Грађевински радови) амортизује трошкове изградње структуре зграде, најчешће 2,5% годишње током 40 година; Дивисион 40 (Биљке и Опрема) амортизује мобилну имовину као што су клима уређаји, теписи, бојлери према корисном веку трајања. У пракси, процену обично припрема квантитативни инспектор (Quantity Surveyor), а сваке године се подаци уносе према распореду амортизације.
• Трошкови зајма одбијају се кроз пет година: Поставка, процена, регистрација и остали трошкови везани за добијање зајма не могу се одбити у потпуности у години плаћања, већ се морају амортизовати кроз 5 година (или рок трајања зајма ако је краћи од 5 година). На пример, ако платите $2,000 за трошкове постављања зајма ове године, можете одбити само $2,000 ÷ 5 = $400 ове године.
• Ограничења на путне трошкове: Од 1. јула 2017. године, власницима приватних стамбених објеката нису дозвољени одбици за путне и смештајне трошкове за посете изнајмљеним стамбеним објектима.

3. Претходна подешавања: Повезивање рачуноводствених рачуна са класификацијом извештавања

Аустралијски систем пријављивања нема нумеричке кодове, па RentPackage омогућава падајућу листу [ Rental schedule ] у подешавањима рачуна, омогућавајући вам да одредите класификацију пријаве за сваки рачун. При додавању или уређивању рачуна (као што су периодични приходи од комуналија), и за приходе и за трошкове, можете одредити категоризацију; избор „није одређено“ искључује их из збирног извештаја.

4. Генерисање извештаја

Ова функција захтева [ напредни план ] и оператера са правима [ Преглед/штампање извештаја ].

У левом менију кликните на [ Извештај ] → [ Порески извештај ], изаберите пореску годину (нпр. 1 јул 2025 – 30 јун 2026) и некретнину (једну по једну), а затим кликните на [ Следеће: унесите амортизацију/трошкове зајма ].

5. Унос амортизације и трошкова зајма

Амортизација и трошкови зајма спадају у категорију „колико је на рачуну не значи колико се може одбити ове године“, систем не одређује износ уместо вас, унесите стварни број који је могуће одбити за ову годину:

• Амортизација средстава (Div 40): Унесите износ амортизације за преносива средства за ову годину, број према вашем распореду амортизације или израчунавањима вашег рачуновође. Подразумевано је 0.
• Капитални радови (Div 43): Унесите износ амортизације за структуру зграде за ову годину. На пример, трошак изградње $300,000, примењено 2.5%, ако је изнајмљено целе године, износ је $7,500. Подразумевано је 0.
• Трошкови зајма: Систем аутоматски сабира ставке означене као „трошкови зајма“ за референцу и можете их проширити да видите детаље. Промените износ у стварни број који је могуће одбити ове године – на пример, ако је на рачуну $2,000 за трошкове поставке зајма, распоређено на 5 година, ове године обично упишете $400.

6. Како читати овај извештај

После притиска на [ Генериши извештај ], извештај ће бити у формату за АТО приказ:

• Приход: „Gross rent“ приказује приходе од закупнине, „Other rental related income“ приказује друге приходе повезане са изнајмљивањем, оба се могу проширити за увид у детаље рачуноводствених ставки (нпр. приход од закупнине, приход од паркинг места, приход од оглашавања), сумирајући у Total income.
• Трошкови: Поштовање АТО категоризације трошкова, наведени по ставкама, као што су Реклама за станаре, Накнаде управног тела, Општинске таксе, Осигурање, Камата на кредите, Поправке и одржавање итд.; Категорије са одговарајућим ставкама ће приказати детаље, док ће категорије без трошкова у току периода приказати 0. Претходно унета амортизација и трошкови позајмице ће бити распоређени у „Capital allowances“ (Div 40), „Capital works deductions“ (Div 43) и „Borrowing expenses.“
• Нето закупнина: На дну извештаја је Нето закупнина (приход минус трошкови), односно нето приход од закупнине за пријаву; ако је негативно, то је губитак од изнајмљивања.

7. Напомене

• Овај извештај је на каса основи: Признати приход и трошкови по датуму примања, у складу са уобичајеном процедуром пријаве за аустралијске приватне станодавце.
• Израчунато на основу 100% власништва: Ко-власници треба да преобрачунају износе у извештају према законском проценту власништва пре пријаве.
• Овај софтвер пружа само помоћ у израчунавању и извештајима: Не представља порески савет; коначне бројке за пријаву и њихова тачност су одговорност корисника и његовог пореског саветника. Порески закони могу се мењати сваке године, тако да се стварна пријава треба базирати на важећим прописима за годину пријаве.

8. Често постављана питања

Зашто амортизацију морам сам уносити, систем не може аутоматски израчунати?

Тачни бројеви амортизације у Аустралији зависе од трошкова изградње, датума почетка, ефективног века сваког средства и методе амортизације коју изаберете. Ови подаци обично потичу из плана амортизације који издаје грађевински проценитељ и нису део свакодневних рачуноводствених података. Унесите годишњи износ по плану да бисте обезбедили тачност извештавања.

Могу ли директно користити износ унет у поље за трошкове зајма?

Не препоручује се директна употреба. Систем преузима укупан износ евидентиран као трошкове зајма током године, али порезни закони захтевају расподелу тих трошкова током 5 година, тако да се обично може унети само петина укупног износа. Погледајте детаље и измените износ који се стварно може одбити за ову годину.

Како пријавити имовину коју заједнички поседују супружници или више људи?

Прво проверите начин поседовања: Заједнички станари увек равноправно деле (по 50% сваки); Обични станари деле се према уписаном проценту власништва. Износ у овом извештају помножите са вашим процентом да бисте добили потребан износ за вашу пријаву.

Како раздвојити трошкове поправки и трошкове побољшања?

Критеријум је 'враћање у првобитно стање' или 'унапређење'. Поправка цурења или замена оштећених делова је поправка и може се потпуно одбити исте године, назначено као Поправке и одржавање. Нова унапређења или проширења се сматрају капиталним побољшањима и морају се амортизовати током година, те се не могу означити као трошак те године. Уколико нисте сигурни, консултујте вашег пореског саветника.