በ RentPackage ውስጥ የአውስትራሊያ የኪራይ ግብር ማስታወቂያ ቅጽ (Rental Schedule) እንዴት ማመንጨት እንደሚቻል —— ገቢና ወጪ በራስ-ሰር ከ ATO የማስታወቂያ ምድቦች ጋር ይገናኛሉ
በአውስትራሊያ የኪራይ ገቢ ATO ባወጣቸው የገቢና የወጪ ምድቦች መሰረት በየንጥሉ መታወቅ አለበት፤ በግብር ወቅት በጣም አድካሚው ሥራ የዓመቱን ሂሳብ በሙሉ አውጥቶ እንደገና መመደብና መደመር ነው። በ RentPackage እንደተለመደው ኪራይ ይሰበስባሉ፣ ሂሳብ ይመዘግባሉ፤ የግብር ጊዜ ሲደርስ ዓመቱን መርጠው አንድ ቁልፍ ሲጫኑ ሲስተሙ የዓመቱን ገቢና ወጪ በ ATO የማስታወቂያ ቅርጸት ወደ Rental Schedule በራስ-ሰር ያጠቃልላል —— እንደ የእርጅና ቅናሽና የብድር ወጪ ያሉ የባለሙያ ውሳኔ የሚያስፈልጋቸውን አኃዞች ብቻ እርስዎ ያስገባሉ፤ የቀረው ሁሉ በራስ-ሰር ይጠናቀቃል።
የዚህ ጽሑፍ ፈጣን ሊንኮች
1. Rental Schedule ምንድን ነው?
Rental Schedule (የኪራይ ንብረት ዝርዝር መግለጫ) በአውስትራሊያ የኪራይ ንብረት ገቢን ለማሳወቅ የሚያገለግል መደበኛ ተጨማሪ ቅጽ ነው፤ የዚያን ንብረት የሙሉ የበጀት ዓመት የኪራይ ገቢና የተለያዩ ወጪዎችን በየንጥሉ ዘርዝሮ የተጣራ የኪራይ ገቢን (ወይም ኪሳራን) ያሰላል። ለእያንዳንዱ ንብረት አንድ ቅጽ ሲሆን ማስታወቂያ ሲቀርብ ከግል የገቢ ግብር ጋር አብሮ ይቀርባል።
«Rental Schedule» ለረጅም ጊዜ ሲያገለግል የቆየ የድሮ ስም ነው፦ ቀደም ሲል ATO የወረቀት ቅጽ (NAT 5225፣ ኮድ RS) ነበረው፤ ከጁላይ 1 ቀን 2020 ጀምሮ በኤሌክትሮኒክ የማስታወቂያ መስፈርት [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule) ተተክቷል። በዘርፉ እስካሁን Rental Schedule ተብሎ መጠራቱ የተለመደ ነው፤ ስህተት አይደለም፤ ነገር ግን አሁን የሚሰራበት ይፋዊ ቃል አይደለም።
ወደ ኤሌክትሮኒክ መስፈርት ከተቀየረ በኋላ ATO የሚያሳውቀው «የትኞቹ መስኮች መታወቅ እንዳለባቸው» ብቻ ነው፤ የቅጹን አቀማመጥ አይወስንም፤ እያንዳንዱ የግብር ሶፍትዌር በራሱ ያዘጋጀዋል —— በ Xero Tax፣ MYOB፣ HandiTax የሚያዩት ገጽ የተለያየ የሆነውም ለዚህ ነው። የ RentPackage ሪፖርትም በተመሳሳይ ለማስታወቂያ በሚያስፈልጉት የገቢና የወጪ ንጥሎች ተደራጅቷል፤ እርስዎ ወይም የሂሳብ ባለሙያዎ ማስታወቂያውን ሲሞሉ በየንጥሉ እያነጻጸሩ እንዲያስገቡ።
RentPackage በ [ የጥሬ ገንዘብ መሰረት ] (በትክክል በተሰበሰበበት ቀን በመመዝገብ) የተመረጠውን የበጀት ዓመት ሂሳቦች ያጠቃልላል፤ አስቀድመው ባዘጋጁት የሂሳብ መደብ ግንኙነት መሰረትም በራስ-ሰር ወደ ATO የማስታወቂያ ምድቦች ያስገባል።
2. የአውስትራሊያ የኪራይ ግብር ማስታወቂያ ጥቂት ቁልፍ ነጥቦች
ሪፖርቱን ከማመንጨትዎ በፊት በአኃዞቹ ላይ ተጽዕኖ የሚያሳድሩ ጥቂት የአውስትራሊያ የግብር ደንቦችን ይወቁ፦
- የበጀት ዓመት: የአውስትራሊያ የግብር ዓመት ከጁላይ 1 እስከ ቀጣዩ ዓመት ጁን 30 ነው፤ ይህም ከታይዋንና ከአሜሪካ የቀን መቁጠሪያ ዓመት ይለያል።
- ለአንድ ንብረት አንድ ቅጽ: እያንዳንዱ የኪራይ ንብረት የራሱን Rental Schedule ለብቻው ያሳውቃል፤ ስለዚህ ሲስተሙ ሪፖርት ለማመንጨት በአንድ ጊዜ አንድ ንብረት ብቻ ያስመርጣል።
- በባለቤትነት ድርሻ መሰረት ማሳወቅ: በጋራ በተያዘ ንብረት ገቢና ወጪ በሕጋዊው የባለቤትነት ድርሻ መሰረት ይከፋፈላሉ፦ Joint Tenants (የጋራ ባለቤትነት፣ በባልና ሚስት የተለመደ) ሁልጊዜ እኩል ይከፋፈላል፤ Tenants in Common (የተናጠል ድርሻ ባለቤትነት) በእያንዳንዱ ድርሻ (ለምሳሌ 70%/30%) መሰረት ይታወቃል። ይህ ሪፖርት የሚያሰላው በ 100% ባለቤትነት ነው፤ ከማሳወቅዎ በፊት በድርሻዎ መሰረት ራስዎ ያስሉ።
- ጥገናና ማሻሻያ ይለያያሉ: ጥገና (ወደ ቀድሞ ሁኔታ መመለስ) በዚያው ዓመት ሙሉ በሙሉ እንደ ወጪ ሊመዘገብ ይችላል፤ የካፒታል ማሻሻያ (ማሳደግ፣ ተጨማሪ ግንባታ) የካፒታል ወጪ ስለሆነ በእርጅና ቅናሽ በበርካታ ዓመታት መከፋፈል አለበት እንጂ በዚያው ዓመት ሙሉ በሙሉ ሊቀነስ አይችልም።
- የእርጅና ቅናሽ ሁለት ዓይነት ነው: Division 43 (Capital Works) የሕንፃውን መዋቅር የግንባታ ወጪ ይከፋፍላል፤ በብዛት የሚታየው በዓመት 2.5% ለ 40 ዓመታት ነው። Division 40 (Plant & Equipment) እንደ አየር ማቀዝቀዣ፣ ምንጣፍ፣ የውሃ ማሞቂያ ያሉ ተንቀሳቃሽ ሀብቶችን በየንጥሉ በጠቃሚ የአገልግሎት ዘመናቸው ይከፋፍላል። በተግባር ብዙውን ጊዜ የመጠን ቀያሽ ባለሙያ (Quantity Surveyor) የእርጅና ቅናሽ መርሃ ግብር (depreciation schedule) ያዘጋጃል፤ በየዓመቱ በመርሃ ግብሩ መሰረት አኃዙን መሙላት ብቻ ነው።
- የብድር ወጪ በአምስት ዓመት ይቀነሳል: ብድር ሲወሰድ የሚከፈሉ የማዘጋጃ ክፍያ፣ የግምት ክፍያ፣ የምዝገባ ክፍያ እና የመሳሰሉት በተከፈሉበት ዓመት በአንድ ጊዜ ሊቀነሱ አይችሉም፤ በ 5 ዓመታት እኩል መከፋፈል አለባቸው (የብድሩ ጊዜ ከ 5 ዓመት ካጠረ በብድሩ ጊዜ መሰረት)። ለምሳሌ ዘንድሮ $2,000 የብድር ማዘጋጃ ክፍያ ከከፈሉ ዘንድሮ መቀነስ የሚችሉት $2,000 ÷ 5 = $400 ብቻ ነው።
- የጉዞ ወጪ ገደብ: ከጁላይ 1 ቀን 2017 ጀምሮ ግለሰብ የቤት ባለቤቶች ወደ መኖሪያ የኪራይ ንብረታቸው ለመመላለስ የሚያወጡት የመጓጓዣና የማረፊያ ወጪ በአጠቃላይ ተቀናሽ ሊሆን አይችልም።
3. ቅድመ ዝግጅት፦ የሂሳብ መደቦችን ከማስታወቂያ ምድቦች ጋር ማገናኘት
የአውስትራሊያ የማስታወቂያ ምድቦች የቁጥር ኮድ የላቸውም፤ ስለዚህ RentPackage በሂሳብ መደብ ቅንብር ውስጥ [ Rental schedule ] ተቆልቋይ ዝርዝር ያቀርባል፤ እያንዳንዱ የሂሳብ መደብ የሚገናኝበትን የማስታወቂያ ምድብ እርስዎ ይወስናሉ። የሂሳብ መደብ ሲጨምሩ ወይም ሲያስተካክሉ (ለምሳሌ የመደበኛ የውሃና መብራት ገቢ የሂሳብ መደብ) የገቢ መደቡም ሆነ አቻው የወጪ መደብ እያንዳንዳቸው ምድብ ሊሰጣቸው ይችላል፤ «አልተገለጸም» ከመረጡ በሪፖርቱ ድምር ውስጥ አይካተትም።
4. ሪፖርት ማመንጨት
ይህን አገልግሎት ለመጠቀም [ የላቀ እትም ] ዕቅድ ያስፈልጋል፤ ተጠቃሚውም የ [ ሪፖርት ተመልከት/አትም ] ፈቃድ ሊኖረው ይገባል።
በግራ በኩል ባለው ምናሌ [ ሪፖርት ] → [ የግብር ሪፖርት ] የሚለውን ይጫኑ፤ የግብር ዓመቱን (ለምሳሌ 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026) እና ንብረቱን (በአንድ ጊዜ አንድ) ይምረጡ፤ ከዚያ [ ቀጣይ እርምጃ፦ የእርጅና ቅናሽ / የብድር ወጪ ማስገባት ] የሚለውን ይጫኑ።
5. የእርጅና ቅናሽና የብድር ወጪ ማስገባት
የእርጅና ቅናሽና የብድር ወጪ «በሂሳብ መዝገቡ ላይ የወጣው ዘንድሮ ተቀናሽ ከሚሆነው ጋር እኩል አይደለም» የሚባሉ ንጥሎች ናቸው፤ ሲስተሙ መጠኑን በእርስዎ ምትክ አይወስንም፤ በዚህ ዓመት በትክክል ተቀናሽ የሚሆነውን አኃዝ እርስዎ ያስገባሉ፦
- የሀብት የእርጅና ቅናሽ (Div 40): በዚህ ዓመት ለተንቀሳቃሽ ሀብቶች ተቀናሽ የሚሆነውን የእርጅና ቅናሽ መጠን ያስገቡ፤ አኃዙን በእርጅና ቅናሽ መርሃ ግብርዎ (depreciation schedule) ወይም በሂሳብ ባለሙያዎ ስሌት መሰረት ይሙሉ። ነባሪው 0 ነው።
- የካፒታል ስራዎች (Div 43): በዚህ ዓመት ለሕንፃ መዋቅሩ የሚከፋፈለውን መጠን ያስገቡ። ለምሳሌ የግንባታ ወጪው $300,000 ሆኖ 2.5% የሚተገበር ከሆነ፣ ዓመቱን ሙሉ ከተከራየ $7,500 ይሆናል። ነባሪው 0 ነው።
- የብድር ወጪ: ሲስተሙ በሂሳብ መዝገቡ ላይ «የብድር ወጪ» ተብለው የተመደቡትን ክፍያዎች በራስ-ሰር ደምሮ [ ለማጣቀሻ ] በማስገቢያ ሳጥኑ ውስጥ ያስቀምጣል፤ የሂሳብ መደቦቹን ዝርዝር ዘርግተው ማየትም ይችላሉ። መጠኑን በዚህ ዓመት በትክክል ተቀናሽ ወደሚሆነው አኃዝ ይቀይሩ —— ለምሳሌ በሂሳብ መዝገቡ ላይ $2,000 የብድር ማዘጋጃ ክፍያ ካለና በ 5 ዓመት የሚከፋፈል ከሆነ ዘንድሮ ብዙውን ጊዜ $400 ይሞላል።
6. ይህን ሪፖርት እንዴት ማንበብ እንደሚቻል
[ ሪፖርት አመንጭ ] የሚለውን ከጫኑ በኋላ ሪፖርቱ በ ATO የማስታወቂያ ቅርጸት ይታያል፦
- ገቢ: «Gross rent» የኪራይ ዓይነት ገቢዎችን፣ «Other rental related income» ደግሞ ሌሎች ከኪራይ ጋር የተያያዙ ገቢዎችን ይዘረዝራሉ፤ ሁለቱም ዘርግተው ያቀፏቸውን የሂሳብ መደቦች ዝርዝር ማየት ይቻላል (ለምሳሌ የኪራይ ገቢ፣ የመኪና ማቆሚያ ገቢ፣ የማስታወቂያ ቦታ ገቢ)፤ ድምራቸው Total income ነው።
- ወጪ: በ ATO የወጪ ምድቦች መሰረት በየንጥሉ ይዘረዘራሉ፤ ለምሳሌ Advertising for tenants፣ Body corporate fees፣ Council rates፣ Insurance፣ Interest on loans፣ Repairs and maintenance እና የመሳሰሉት። የሂሳብ መደብ የተገናኘላቸው ምድቦች ዝርዝር ያሳያሉ፤ በጊዜው ውስጥ ምንም ያልተከሰተባቸው ምድቦች 0 ያሳያሉ። በቀደመው ደረጃ ያስገቡት የእርጅና ቅናሽና የብድር ወጪ በቅደም ተከተል ወደ «Capital allowances» (Div 40)፣ «Capital works deductions» (Div 43) እና «Borrowing expenses» ይገባሉ።
- የተጣራ ኪራይ: በሪፖርቱ ግርጌ Net rent (ገቢ ሲቀነስ ወጪ) አለ፤ ይህ ለማስታወቂያ የሚውለው የተጣራ የኪራይ ገቢ ነው፤ አሉታዊ ቁጥር ከሆነ የኪራይ ኪሳራ ነው።
7. ሊያስተውሏቸው የሚገቡ ነጥቦች
- ይህ ሪፖርት በጥሬ ገንዘብ መሰረት የተዘጋጀ ነው: ገቢና ወጪ በትክክል በተሰበሰቡበት ቀን ይመዘገባሉ፤ ይህም የአውስትራሊያ ግለሰብ አከራዮች የተለመደ የማስታወቂያ ዘዴ ጋር ይስማማል።
- በ 100% ባለቤትነት ይሰላል: የጋራ ባለቤቶች በሕጋዊው የባለቤትነት ድርሻ መሰረት የሪፖርቱን እያንዳንዱን መጠን አስልተው ከቀየሩ በኋላ ያሳውቁ።
- ይህ ሶፍትዌር የስሌት እገዛና ሪፖርት ብቻ ያቀርባል: የግብር ምክር አይደለም፤ የመጨረሻዎቹ የማስታወቂያ አኃዞችና ትክክለኛነታቸው የተጠቃሚውና የግብር አማካሪው ኃላፊነት ነው። የግብር ሕግ በየዓመቱ ሊሻሻል ይችላል፤ ትክክለኛውን ማስታወቂያ በዚያ የማስታወቂያ ዓመት በሥራ ላይ ባሉ ደንቦች መሰረት ያቅርቡ።
8. ተደጋግመው የሚጠየቁ ጥያቄዎች
የእርጅና ቅናሹን ራሴ ማስገባት ያለብኝ ለምንድን ነው? ሲስተሙ በራስ-ሰር ማስላት አይችልም?
በአውስትራሊያ ትክክለኛው የእርጅና ቅናሽ አኃዝ በግንባታ ወጪ፣ ግንባታው በተጀመረበት ቀን፣ በእያንዳንዱ ሀብት ጠቃሚ የአገልግሎት ዘመንና እርስዎ በመረጡት የመከፋፈያ ዘዴ ላይ ይመሰረታል፤ እነዚህ መረጃዎች ብዙውን ጊዜ የመጠን ቀያሽ ባለሙያ ከሚያዘጋጀው የእርጅና ቅናሽ መርሃ ግብር የሚመጡ ናቸው እንጂ በዕለት ተዕለት የሂሳብ መረጃ ውስጥ የሉም። የማስታወቂያው አኃዝ ትክክል እንዲሆን የዚህን ዓመት መጠን በመርሃ ግብሩ መሰረት እርስዎ ያስገቡ።
ሲስተሙ በብድር ወጪ ማስገቢያ ሳጥን ውስጥ ያስገባውን መጠን በቀጥታ መጠቀም እችላለሁ?
በቀጥታ እንዲጠቀሙበት አይመከርም። ሲስተሙ ያስገባው በሂሳብ መዝገቡ ላይ የብድር ወጪ ተብለው የተመደቡት የዓመቱ ድምር ነው፤ የግብር ሕጉ ግን እንደዚህ ያሉ ወጪዎች በ 5 ዓመታት እንዲከፋፈሉ ያዛል፤ ስለዚህ ብዙውን ጊዜ መሙላት የሚችሉት የጠቅላላውን አንድ አምስተኛ ብቻ ነው። ዝርዝሩን ዘርግተው ካረጋገጡ በኋላ በዚህ ዓመት በትክክል ተቀናሽ የሚሆነውን መጠን ይሙሉ።
ባልና ሚስት ወይም በርካታ ሰዎች በጋራ የያዙትን ንብረት እንዴት ማሳወቅ ይቻላል?
መጀመሪያ የባለቤትነት ዓይነቱን ያረጋግጡ፦ Joint Tenants ሁልጊዜ እኩል ይከፋፈላል (ሁለት ሰዎች ከሆኑ እያንዳንዳቸው 50%)፤ Tenants in Common በተመዘገበው የድርሻ መጠን ይከፋፈላል። የዚህን ሪፖርት መጠን በድርሻዎ ማባዛት እርስዎ በግል የሚያሳውቁትን አኃዝ ይሰጣል።
የጥገና ወጪና የማሻሻያ ወጪ እንዴት ይለያሉ?
መለያ መስፈርቱ «ወደ ቀድሞ ሁኔታ መመለስ» ነው ወይስ «ማሳደግና ዋጋ መጨመር»። የሚያንጠባጥብ ውሃ መጠገን፣ የተሰበረ ክፍል መቀየር ጥገና ነው፤ በዚያው ዓመት ሙሉ በሙሉ ተቀናሽ ሆኖ በ Repairs and maintenance ውስጥ ይገባል። በአዲስ መተካትና ማሳደግ፣ ተጨማሪ ግንባታና ማስፋፋት የካፒታል ማሻሻያ ነው፤ በእርጅና ቅናሽ በበርካታ ዓመታት መከፋፈል አለበት እንጂ የዚያ ዓመት ወጪ ተደርጎ ሊመዘገብ አይችልም። እርግጠኛ ካልሆኑ የግብር አማካሪዎን ያማክሩ።