RentPackage جدول الإيجارات (Rental Schedule) للمالك في أستراليا: ربط إيرادات ومصروفات الإيجار تلقائياً بفئات ATO

لماذا تُنشئ Rental Schedule باستخدام RentPackage

في أستراليا يُصرَّح بدخل الإيجار لكل عقار بنداً بنداً وفق فئات الإيرادات والمصروفات لدى ATO. والمالك الذي يمسك حساباته في Excel أو على الورق يضطر في موسم الضرائب إلى استخراج قيود السنة كلها، وإعادة تصنيف كل قيد وجمعه، ثم المراجعة مرات عدة مع المحاسب.

• اربط البنود المحاسبية مرة واحدة، وتُصنَّف القيود عند تسجيلها
  في إعدادات البنود المحاسبية حدِّد لكل بند فئة Rental schedule. بعد ذلك يحمل كل قيد فئته لحظة تسجيله، فلا حاجة إلى الفرز في نهاية السنة.
• اختر السنة والعقار، فيصدر بتنسيق ATO تلقائياً
  يجمع النظام إيرادات العقار ومصروفاته للسنة المالية الأسترالية (من 1 يوليو إلى 30 يونيو) حسب تاريخ التحصيل الفعلي، ويُعِدّ Rental Schedule.
• مصاريف الاقتراض تُجمع للاسترشاد
  تُجمع المدفوعات المصنفة مصاريفَ اقتراض وتُعبّأ تلقائياً، مع تفاصيل يمكن توسيعها. ما عليك إلا تعديلها إلى المبلغ القابل للخصم هذا العام.
• مصدر كل مبلغ واضح
  يمكن توسيع الإيرادات والمصروفات لعرض البنود المحاسبية المكوِّنة لها، فتطابق أنت أو محاسبك كل سطر مع الإقرار.

ما هو جدول الإيجارات؟

جدول الإيجارات هو جدول ملحق معايير للإبلاغ عن دخل الممتلكات المؤجرة في أستراليا، يسرد بدقة الإيجارات والدخل والمصروفات الأخرى خلال السنة المالية، ويحسب صافي الدخل الإيجاري (أو الخسارة). لكل ملكية يوجد جدول واحد، يتم تقديمه مع ضريبة الدخل الشخصي.

『جدول الإيجار』 هو في الحقيقة اسم قديم: في السنوات المبكرة كان لدى ATO نموذج ورقي (NAT 5225، رمز RS)، وقد تم استبداله بالجدول الإلكتروني [ RNTLPRPTY ] (جدول العقارات المؤجرة) منذ 1 يوليو 2020. لا يزال يطلق عليه جدول الإيجار في الصناعة، وهذا غير خاطئ ولكنه لم يعد المصطلح الرسمي الحالي.

بعد التحول إلى المعيار الإلكتروني، أعلنت ATO فقط عن 'المجالات المطلوبة للتقرير' دون تحديد تصميم النموذج، حيث تقوم كل شركة برمجيات إعداد الضرائب بوضع تصميمها الخاص - وهذا هو سبب اختلاف المظهر الذي تراه في Xero Tax، MYOB، HandiTax. تقارير RentPackage منظمة أيضًا وفقًا للبنود المطلوبة من دخل ونفقات، لمساعدتك أنت أو محاسبك في ملء التقرير بندًا بندًا عند إعداد الضرائب.

RentPackage يلخص الفواتير للسنة المالية المحددة وفقًا لأساس النقدي (من خلال الاعتراف عند وصول الدفعة)، ويصنفها تلقائيًا ضمن فئات إقرار ATO وفقًا لمطابقة الحسابات التي قمت بإعدادها مسبقًا.

نقاط مهمة حول الضريبة الإيجارية في أستراليا

قبل إعداد التقرير، فهم بعض قواعد الضرائب الأسترالية التي تؤثر على الأرقام:

• السنة المالية: السنة المالية في أستراليا هي من 1 يوليو إلى 30 يونيو من العام التالي، وهي تختلف عن التقويم السنوي في تايوان والولايات المتحدة.
• جدول لكل عقار: يتم إعداد جدول إيجار منفصل لكل عقار مؤجر، لذلك يختار النظام عقارًا واحدًا في كل مرة لإعداد التقرير.
• التقرير وفق نسبة الملكية: بالنسبة للعقارات المشتركة، يتم توزيع الدخل والمصروفات وفقًا لنسبة الملكية القانونية: يتم تقسيم الملكية المشتركة (مثل الأزواج) بالتساوي دائمًا؛ والملكية الشائعة يتم التقرير وفق حصة كلٍ منهم (مثل 70%/30%). يجري احتساب هذا التقرير كملكية 100%، لذا يرجى حساب حصتك قبل التقرير.
• الصيانة والتحديثات تختلف: الصيانة (استعادة الحالة الأصلية) يمكن خصمها بالكامل كنفقة في السنة الحالية؛ بينما التحديثات الرأسمالية (الترقية، الإضافة) تعتبر نفقات رأسمالية ويتم استهلاكها على مدى السنوات، ولا يمكن خصمها بالكامل في نفس السنة.
• الإهلاك نوعان: Division 43 (الأعمال الرأسمالية) يتناول إهلاك تكاليف بناء هيكل المبنى، وعادة ما يكون بمعدل 2.5% سنوياً لمدة 40 سنة؛ بينما Division 40 (الأصول والمعدات) يتناول إهلاك الأصول القابلة للنقل مثل أجهزة التكييف والسجاد وسخانات المياه بناءً على العمر النافع. في الممارسة العملية، يقوم مساح كميات بإعداد جدول الإهلاك، ويتم تعبئة الأرقام سنوياً بناءً عليه.
• توزيع تكاليف الاقتراض على خمس سنوات: الرسوم المصاحبة للحصول على القرض مثل رسوم التأسيس والتقييم والتسجيل لا يمكن خصمها دفعة واحدة في سنة الدفع، بل يجب توزيعها على 5 سنوات بمتوسط، أما إذا كان مدة القرض أقل من 5 سنوات فيتم التوزيع على مدة القرض. على سبيل المثال، إذا تم دفع 2000 دولار كرسوم إعداد القرض هذا العام، فسيتم خصم 2000 ÷ 5 = 400 دولار هذا العام.
• قيود نفقات السفر: ابتداءً من 1 يوليو 2017، لا يُسمح للأفراد ملاك العقارات السكنية بخصم تكاليف السفر والإقامة المتعلقة بالعقارات المؤجرة.

الإعداد المسبق: ربط البنود المحاسبية بفئات الإقرار الضريبي

لا توجد رموز رقمية للتصنيفات في التقارير الأسترالية، لذا يوفر RentPackage قائمة منسدلة تحت [ جدول الإيجار ] لتحديد التصنيف لكل بند محاسبي في إعدادات البنود المحاسبية. عند إضافة أو تحرير بند محاسبي (مثل بند إيرادات الكهرباء والماء الدوري)، يمكن تصنيف بنود الإيرادات وبنود المصروفات المقابلة لها بشكل منفصل؛ يتم تصنيف "غير محدد" لاستبعاد من الإجمال.

إنشاء التقرير

يتطلب استخدام هذه الميزة الاشتراك في [ النسخة المتقدمة ] ويجب أن يكون للمستخدم صلاحية [ عرض/طباعة التقرير ].

اذهب إلى القائمة الجانبية وانقر على [ تقرير ] → [ تقرير ضريبي ]، وحدد السنة المالية (مثل 1 يوليو 2025 – 30 يونيو 2026) والملكية (واحدة في كل مرة)، ثم اضغط [ التالي: أدخل الإهلاك / تكاليف الاقتراض ].

إدخال الإهلاك وتكاليف القروض

يعتبر الإهلاك ومصاريف الاقتراض من البنود التي لا يتساوى فيها المبلغ الدفتري مع المبلغ القابل للخصم لهذا العام. يمكنك إدخال المبلغ الفعلي القابل للخصم لهذا العام:

• استهلاك الأصول (Div 40): أدخل مبلغ خصم إهلاك الأصول المتحركة لهذا العام. يرجى إدخال الرقم وفقًا لجدول الإهلاك الخاص بك أو نتيجة حساب محاسبك. الافتراضي هو 0.
• مشاريع رأس المال (Div 43): أدخل مبلغ استهلاك هيكل المبنى لهذا العام. على سبيل المثال: تكلفة الإنشاء 300,000 دولار، النسبة 2.5%، إذا كان مؤجراً طوال السنة، فإن الخصم يكون 7,500 دولار. الافتراضي هو 0.
• مصاريف الاقتراض: يضيف النظام تلقائيًا المجاميع المصنفة كـ"مصاريف الاقتراض" في الحساب إلى حقل الإدخال [ كنقطة مرجعية ]، ويمكنك عرض تفاصيل الحساب. يرجى تعديل المبلغ ليعكس المبلغ الفعلي القابل للخصم لهذا العام - على سبيل المثال، إذا كان هناك 2000 دولار كرسوم قرض مقيدة على مدى 5 سنوات، فعادةً ما يُكتب 400 دولار لهذا العام.

كيفية قراءة هذا التقرير

بعد الضغط على [ إنشاء التقرير ]، سيتم عرض التقرير بتنسيق الإبلاغ الخاص بـ ATO:

• الدخل: تظهر "الإيجار الإجمالي" كإيرادات إيجارية و"إيرادات الإيجار الأخرى" كإيرادات أخرى متعلقة بالإيجار، ويمكن عرض تفاصيل البنود المحاسبية المكونة (مثل إيرادات الإيجار، إيرادات مواقف السيارات، إيرادات الإعلانات) مجمعة كـ Total income.
• النفقات: عرض مصنف حسب الفئات المعتمدة من ATO، مثل إعلانات للمستأجرين، رسوم الجهات المشتركة، الرسوم البلدية، التأمين، فوائد القروض، الإصلاحات والصيانة وغيرها؛ الفئات التي تتوافق مع الحسابات ستظهر بتفاصيل، والفئات التي لم تحدث خلال الفترة ستظهر بقيمة 0. سيتم إدخال الإهلاك ونفقات الاقتراض المُدخلة في الخطوة السابقة ضمن "بدلات رأس المال" (Div 40)، "خصومات أعمال رأس المال" (Div 43) و"نفقات الاقتراض".
• الإيجار الصافي: في أسفل التقرير يظهر الإيجار الصافي (الإيرادات ناقص النفقات)، وهو صافي الدخل من الإيجار الدي يتم الإبلاغ عنه؛ إذا كان سالبًا فإنه خسارة تأجيرية.

ملاحظات هامة

• هذا التقرير مبني على أساس نقدي: يتم الاعتراف بالإيرادات والنفقات بناءً على تاريخ القبض، بما يتوافق مع طريقة الإبلاغ العامة للملاك الفرديين في أستراليا.
• حساب على أساس امتلاك 100%: يجب على الشركاء في الملكية إعادة حساب مبالغ التقرير وتقديم الإبلاغ حسب نسبة الملكية القانونية.
• البرنامج يوفر فقط مساعدة حسابية وتقرير: لا يشكل مشورة ضريبية؛ تقع مسؤولية الأرقام المُبلغ عنها ودقتها على المستخدم ومستشاره الضريبي. قد يتم تعديل القوانين الضريبية سنوياً، ويوصى بالاستناد إلى اللوائح السارية للعام المُبلغ عنه.

أسئلة شائعة

لماذا يجب إدخال الإهلاك يدويًا، لماذا لا يمكن للنظام حسابه تلقائيًا؟

الأرقام الدقيقة لإهلاك العقارات في أستراليا تعتمد على تكلفة البناء، تاريخ البدء، العمر المفيد لكل أصل وطريقة الإهلاك المستخدمة، والتي عادة ما يحددها مساح الكميات في جدول الإهلاك وليس في البيانات المحاسبية اليومية. يجب عليك إدخال المبلغ السنوي وفقًا للجدول لضمان دقة أرقام الإقرار.

هل يمكنني استخدام المبلغ الذي يضفيه النظام في حقل مصاريف القرض مباشرة؟

لا يُوصى بالاستخدام المباشر. المبلغ الذي يضفيه النظام هو المجموع السنوي المصنف كمصاريف قرض، لكن القوانين الضريبية تقتضي تقسيط هذه المصاريف على 5 سنوات، لذا غالبًا ما يمكن فقط إدخال خمس المجموع. يرجى استعراض التفاصيل وتعديل المبلغ المدخل ليعكس المبلغ الفعلي القابل للخصم للسنة الحالية.

كيف يمكن الإبلاغ عن عقار يمتلكه زوجان أو عدة أشخاص؟

حدد نوع الملكية: Joint Tenants يتقاسمون بالتساوي (50% لكل شخص)؛ Tenants in Common يتم التقسيم حسب نسبة الملكية المسجلة. اضرب المبلغ في هذا التقرير بنسبة ملكيتك للحصول على الرقم المخصص لإقرارك الشخصي.

كيف يتم التفريق بين مصاريف الإصلاح والإنفاق على التحسينات؟

المعيار هو "استعادة الحالة الأصلية" أم "الترقية والتطوير". الإصلاحات مثل إصلاح تسرب أو استبدال أجزاء تالفة تعتبر مصاريف إصلاح، ويمكن خصمها بالكامل في السنة الحالية في قسم Repairs and maintenance؛ بينما الترقية واستبدال أو بناء توسيعات هي تحسينات رأس مالية يجب استهلاكها عبر سنوات ولا يمكن اعتبارها مصاريف للسنة الحالية. استشر مستشارك الضريبي إذا لم تكن متأكدًا.

الخلاصة

إن بقيت على الطريقة الحالية، فستعود في موسم الضرائب القادم إلى استخراج قيود السنة كلها لإعادة تصنيفها وجمعها. وبعد ضبط ربط البنود المحاسبية في RentPackage، تحصِّل الإيجار وتسجّل القيود كالمعتاد، وتختار السنة والعقار عند الإقرار لإنشاء التقرير، ولا تُدخل إلا الإهلاك ومصاريف الاقتراض.

ابدأ بتحديد فئة Rental schedule لبند إيراد الإيجار، ثم أنشئ تقرير هذا العام مرة واحدة.

مقالات ذات صلة

• RentPackage فترة فوترة المستأجر: تسوية الدفعات، الدفع الجزئي، قراءة العدادات والضمان. جميع مهام تحصيل الإيجار اليومية هنا.：كيف يُسجَّل الإيجار ويُحصَّل، فمن هنا تأتي أرقام التقرير.
• RentPackage قائمة الدخل: إيرادات ومصروفات الإيجار لكل عقار ولكل مالك، مع حساب الربح تلقائيًا：القيود نفسها تدخل أيضاً في قائمة الدخل بإيرادات السنة كلها ومصروفاتها.
• كيفية إنشاء دفتر الأستاذ العام في RentPackage، وجمع الإيجار وحسابات العقار تلقائيًا：راجع كل قيد حسب البند المحاسبي وطابق مبالغ التقرير.