Príručka užívateľa Anlage V Nemecká správa o prenájme príjmu

1. Čo je Anlage V?

Anlage V (Príjmy z prenájmu a lízingu) je príloha, ktorú je potrebné pri daňovom priznaní k príjmu (Einkommensteuererklärung) odovzdať nemeckému finančnému úradu (Finanzamt) s príjmom z nehnuteľnosti. Ak máte v Nemecku príjem z nájmu, musíte každoročne pre každú nehnuteľnosť podať formulár Anlage V, aby ste prejavili príjmy z nájmu a súvisiace náklady na danú nehnuteľnosť.

RentPackage ponúka funkciu zostáv Anlage V, ktorá automaticky počíta príjmy a náklady z nájomného na základe skutočných dátumov prijatia platieb (v súlade s nemeckým princípom príjmov/prípadom výdavkov). Týmto je príprava nemeckých daňových priznaní jednoduchšia a efektívnejšia.

2. Vyberte daňový rok a objekt

Postupujte podľa nasledujúcich krokov na otvorenie správy:

1. Otvoriť správu：Kliknite na „Výkaz“ v ľavom menu → „Daňový výkaz“
2. Vyberte daňový rok：Vyberte kalendárny rok, za ktorý chcete podať, napríklad „2026“
3. Vyberte objekt：Vyberte objekt priradený k tejto správe

Po dokončení výberu kliknite na „Ďalej: Amortizácia a kategorizácia zmlúv“.

3. Zadajte odpisovú sumu a klasifikáciu zmluvy

Amortizácia (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Sumu amortizácie zadajte manuálne. Systém automaticky nepočíta, neaplikuje amortizačnú sadzbu ani neskúma súlad so nemeckými daňovými zákonmi. V Nemecku existujú rôzne spôsoby amortizácie budov (napr. rôzne lineárne sadzby podľa roku výstavby, alebo špeciálne amortizačné programy), uistite sa sami o správnosti sumy a sadzby, alebo konzultujte so svojím daňovým poradcom (Steuerberater).

Kategória zmluvy (rezidenčná/komerčná)

Výkaz rozdelí príjmy z prenájmu do dvoch stĺpcov na základe kategorizácie vašich zmlúv na tejto obrazovke:

• Rezidenčná：Nájomné z tejto zmluvy je zahrnuté v "Mieteinnahmen für Wohnungen" (Príjmy z nájmu rezidenčných jednotiek)
• Komerčná：Nájomné z tejto zmluvy je zahrnuté v "Einnahmen für andere Räume" (Príjmy z iných priestorov, napr. kancelárie, obchody)

4. Vygenerovať zostavu

Po overení sumy amortizácie a kategórie zmluvy kliknite na "Vytvoriť správu".

Systém vygeneruje správu Anlage V, ktorá zobrazuje nasledujúce položky:

• Príjmy (Einnahmen)：Rezidenčné nájomné, komerčné nájomné, prevádzkové náklady prenesené na nájomníkov a ďalšie príjmové položky
• Výdavky (Werbungskosten)：Odpisy, úroky z úverov, náklady na opravy a ďalšie výdavkové položky
• Prebytok / Strata (Überschuss / Verlust)：Celkový príjem - Celkové náklady

Každé pole zobrazí zahrnuté účty a sumy, čo umožňuje sledovať zdroj každého čísla.

5. Dva spôsoby záznamu odpisov

Metóda 1: Použiť len pre tento výkaz (dočasné)

Priamo zadajte sumu odpisov do obrazovky výkazu. Táto suma bude použitá iba pre generovanie výkazu a nebude zaznamenaná do účtovníctva.

Metóda 2: Zaznamenať do účtovníctva (odporúčané)

Prejdite na „Výkaz“ → „Ručný účtovný zápis“ a vytvorte položku:

• Má dať: Odpisy dlhodobého majetku
• Dal: Oprávky

Po vytvorení položky systém automaticky prenesie odpisovú sumu na obrazovku výkazu a zobrazí ikonu 🔒, ktorá znamená, že suma pochádza z účtovníctva. Ak chcete upraviť uzamknutú sumu, upravte položku namiesto úpravy vo výkaze.

6. Klasifikácia nájomného pre bytové a komerčné priestory

Ako systém klasifikuje nájom: Klasifikácia podľa zmluvy, nie podľa platby. Všetky nájmy patriace do zmlúv klasifikovaných ako rezidenčné sú uverejnené pod 'Mieteinnahmen für Wohnungen'; nájmy za obchodné účely sú uvedené pod 'Einnahmen für andere Räume'.

7. Často kladené otázky

Počíta systém automaticky amortizáciu?

Nie. Sumy amortizácie zadávajte ručne, systém neoveruje súlad s nemeckým daňovým zákonom. Existuje viac možností amortizácie stavieb (AfA) v Nemecku, sadzby sa líšia podľa rokov výstavby a typu budovy. Správnu sumu potvrďte sami alebo konzultujte daňového poradcu.

Prečo je suma amortizácie na obrazovke výkazu uzamknutá (🔒)?

Ikona uzamknutia znamená, že suma pochádza z účtovného záznamu amortizácie. Ak chcete zmeniť, choďte na 'Výkaz' → 'Ručný účtovný zápis' a upravte tento záznam, výkaz automaticky prevezme aktualizovanú sumu.

Do ktorého poľa zaradiť spätne vybrané nájomné?

Presne povedané, nájomcovia doplácajúci nájomné z predchádzajúcich rokov by mali byť uvedení v poli 'Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen'. Systém tento stav automaticky nezistí — všetko nájomné je podľa zmluvy zaradiť do rezidenčného alebo komerčného nájmu. Celkový príjem je stále správny; ak chcete sumu uviesť v tomto špecifickom poli, manuálne upravte pri prenose do oficiálnych formulárov.

Aplikuje výkaz pravidlo 10 dní (Zehn-Tage-Regel)?

Nie. Výkazy prideľujú príjmy a výdavky podľa skutočného dátumu platieb v rámci kalendárneho roka. Ak máte pravidelné platby pred alebo po konci roka a platí pravidlo 10 dní, pred podaním sa poraďte s daňovým poradcom a upravte príslušné sumy.

Môžem vo výkaze zvoliť viacero nehnuteľností?

Nie. Každý výkaz pokrýva iba jednu nehnuteľnosť, čo zodpovedá nemeckej praxi podávania Anlage V pre každú prenajatú nehnuteľnosť zvlášť.

Prečo sú moje príjmy z nájmu uvedené len v jednom poli?

Skontrolujte klasifikáciu zmlúv v kroku tri. Ak sú všetky zmluvy klasifikované ako rezidenčné, všetky nájmy budú zahrnuté do „Mieteinnahmen für Wohnungen“, komerčné pole bude zobrazené ako 0, a naopak.

8. Anlage V tabuľka polí

【Príjmy (Einnahmen)】

【Výdavky (Werbungskosten)】