របៀបបង្កើតតារាងពន្ធលើការជួលរបស់អូស្ត្រាលី (Rental Schedule) ក្នុង RentPackage ដោយចំណូល និងចំណាយត្រូវបានភ្ជាប់ទៅប្រភេទប្រកាសរបស់ ATO ដោយស្វ័យប្រវត្តិ
ចំណូលពីការជួលនៅអូស្ត្រាលីត្រូវប្រកាសម្តងមួយៗតាមប្រភេទចំណូល និងចំណាយដែល ATO កំណត់។ ការងារហត់បំផុតក្នុងរដូវប្រកាសពន្ធ គឺការរកបញ្ជីពេញមួយឆ្នាំមកចាត់ថ្នាក់ និងបូកសរុបឡើងវិញ។ នៅក្នុង RentPackage អ្នកគ្រាន់តែប្រមូលថ្លៃឈ្នួល និងកត់ត្រាបញ្ជីដូចធម្មតា ពេលប្រកាសពន្ធ ជ្រើសរើសឆ្នាំ ហើយចុចប៊ូតុងតែមួយ ប្រព័ន្ធនឹងបូកសរុបចំណូល និងចំណាយពេញមួយឆ្នាំទៅជា Rental Schedule តាមទម្រង់ប្រកាសរបស់ ATO ដោយស្វ័យប្រវត្តិ។ មានតែតួលេខដែលត្រូវការការវិនិច្ឆ័យវិជ្ជាជីវៈ ដូចជារំលស់ និងចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ប៉ុណ្ណោះដែលអ្នកត្រូវបញ្ចូល ក្រៅពីនោះប្រព័ន្ធធ្វើរួចទាំងអស់។
តំណភ្ជាប់រហ័សនៃអត្ថបទនេះ
១. តើ Rental Schedule ជាអ្វី?
Rental Schedule (តារាងលម្អិតអចលនទ្រព្យជួល) គឺជាឧបសម្ព័ន្ធស្តង់ដារសម្រាប់ប្រកាសចំណូលពីអចលនទ្រព្យជួលនៅអូស្ត្រាលី ដែលរាយម្តងមួយៗនូវចំណូលថ្លៃឈ្នួល និងចំណាយគ្រប់ប្រភេទនៃអចលនទ្រព្យនោះពេញមួយឆ្នាំសារពើពន្ធ ហើយគណនាចំណូលថ្លៃឈ្នួលសុទ្ធ (ឬការខាត)។ អចលនទ្រព្យមួយមានតារាងមួយ ហើយត្រូវដាក់រួមជាមួយលិខិតប្រកាសពន្ធលើប្រាក់ចំណូលបុគ្គល។
«Rental Schedule» តាមពិតជាឈ្មោះចាស់ដែលប្រើតៗគ្នាយូរមកហើយ៖ កាលពីមុន ATO មានទម្រង់ក្រដាស (NAT 5225 កូដ RS) ហើយចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានជំនួសដោយលក្ខណៈបច្ចេកទេសប្រកាសតាមអេឡិចត្រូនិក [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule)។ សព្វថ្ងៃក្នុងវិស័យនេះនៅតែហៅថា Rental Schedule ដដែល ដែលមិនខុសទេ ប៉ុន្តែមិនមែនជាពាក្យផ្លូវការបច្ចុប្បន្នទៀតហើយ។
បន្ទាប់ពីប្តូរទៅលក្ខណៈបច្ចេកទេសអេឡិចត្រូនិក ATO ប្រកាសតែថា «ត្រូវប្រកាសវាលអ្វីខ្លះ» ហើយលែងកំណត់ប្លង់ទម្រង់ទៀត កម្មវិធីប្រកាសពន្ធនីមួយៗរៀបចំដោយខ្លួនឯង នេះហើយជាមូលហេតុដែលអេក្រង់ដែលអ្នកឃើញក្នុង Xero Tax, MYOB, HandiTax មើលទៅខុសៗគ្នា។ របាយការណ៍របស់ RentPackage ក៏រៀបចំតាមធាតុចំណូល និងចំណាយដែលត្រូវការសម្រាប់ប្រកាសដូចគ្នា ដើម្បីឱ្យអ្នក ឬគណនេយ្យកររបស់អ្នកផ្ទៀងផ្ទាត់ និងបំពេញម្តងមួយៗពេលប្រកាសពន្ធ។
RentPackage បូកសរុបវិក្កយបត្រនៃឆ្នាំសារពើពន្ធដែលបានជ្រើសរើសតាម [ មូលដ្ឋានសាច់ប្រាក់ ] (កត់ត្រាតាមថ្ងៃទទួលប្រាក់ពិតប្រាកដ) ហើយចាត់ចូលប្រភេទប្រកាសរបស់ ATO ដោយស្វ័យប្រវត្តិ តាមការភ្ជាប់គណនីដែលអ្នកបានកំណត់ទុកជាមុន។
២. ចំណុចសំខាន់ៗនៃការប្រកាសពន្ធលើការជួលនៅអូស្ត្រាលី
មុនពេលបង្កើតរបាយការណ៍ សូមស្វែងយល់ពីច្បាប់ពន្ធមួយចំនួនរបស់អូស្ត្រាលីដែលប៉ះពាល់ដល់តួលេខ៖
- ឆ្នាំសារពើពន្ធ: ឆ្នាំជាប់ពន្ធរបស់អូស្ត្រាលីគឺចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ដល់ថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា ឆ្នាំបន្ទាប់ ដែលខុសពីឆ្នាំប្រតិទិនរបស់តៃវ៉ាន់ និងសហរដ្ឋអាមេរិក។
- អចលនទ្រព្យមួយ តារាងមួយ: អចលនទ្រព្យជួលនីមួយៗប្រកាស Rental Schedule មួយដាច់ដោយឡែក ដូច្នេះប្រព័ន្ធជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យម្តងមួយដើម្បីបង្កើតរបាយការណ៍។
- ប្រកាសតាមសមាមាត្រកម្មសិទ្ធិ: អចលនទ្រព្យដែលមានម្ចាស់រួម ចំណូល និងចំណាយត្រូវបែងចែកតាមសមាមាត្រកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់៖ Joint Tenants (កម្មសិទ្ធិរួមរវាងគ្នា ច្រើនឃើញចំពោះប្តីប្រពន្ធ) ចែកស្មើគ្នាជានិច្ច ចំណែក Tenants in Common (កម្មសិទ្ធិរួមតាមចំណែក) ប្រកាសតាមចំណែករៀងៗខ្លួន (ឧទាហរណ៍ 70%/30%)។ របាយការណ៍នេះគណនាដោយសន្មតថាកាន់កាប់ 100% សូមបម្លែងតាមចំណែករបស់អ្នកដោយខ្លួនឯងមុនពេលប្រកាស។
- ការជួសជុលនិងការធ្វើឱ្យប្រសើរមានភាពខុស: ការជួសជុល (ធ្វើឱ្យត្រឡប់ទៅសភាពដើម) អាចកត់ជាចំណាយបានទាំងស្រុងក្នុងឆ្នាំនោះ។ ការកែលម្អមូលធន (ដំឡើងគុណភាព សង់បន្ថែម) ជាចំណាយមូលធន ត្រូវរំលស់ចែកជាច្រើនឆ្នាំ មិនអាចកាត់ទាំងអស់ក្នុងឆ្នាំនោះបានទេ។
- រំលស់មានពីរប្រភេទ: Division 43 (Capital Works) រំលស់ថ្លៃសាងសង់រចនាសម្ព័ន្ធអគារ ករណីទូទៅបំផុតគឺ 2.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ រយៈពេល 40 ឆ្នាំ។ Division 40 (Plant & Equipment) រំលស់ទ្រព្យសកម្មដែលអាចផ្លាស់ទីបាន ដូចជាម៉ាស៊ីនត្រជាក់ កម្រាលព្រំ ម៉ាស៊ីនទឹកក្តៅ ម្តងមួយៗតាមអាយុកាលប្រើប្រាស់។ ជាក់ស្តែង ភាគច្រើនអ្នកវាស់វែងបរិមាណ (Quantity Surveyor) ចេញតារាងពេលវេលារំលស់ (depreciation schedule) ឱ្យ ហើយរៀងរាល់ឆ្នាំគ្រាន់តែបំពេញតួលេខតាមតារាងនោះ។
- ចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់កាត់ចែកជា 5 ឆ្នាំ: ថ្លៃរៀបចំប្រាក់កម្ចី ថ្លៃវាយតម្លៃ ថ្លៃចុះបញ្ជី និងថ្លៃផ្សេងទៀតដែលកើតពីការខ្ចីប្រាក់ មិនអាចកាត់ម្តងទាំងអស់ក្នុងឆ្នាំដែលបានបង់ទេ ត្រូវរំលស់ស្មើៗគ្នាក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ (ប្រសិនបើរយៈពេលកម្ចីខ្លីជាង 5 ឆ្នាំ គិតតាមរយៈពេលកម្ចី)។ ឧទាហរណ៍ ឆ្នាំនេះបង់ថ្លៃរៀបចំប្រាក់កម្ចី $2,000 ឆ្នាំនេះអាចកាត់បានតែ $2,000 ÷ 5 = $400។
- ការកំណត់លើចំណាយធ្វើដំណើរ: ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2017 ចំណាយធ្វើដំណើរ និងស្នាក់នៅរបស់ម្ចាស់ផ្ទះជាបុគ្គល ដើម្បីទៅមកអចលនទ្រព្យលំនៅឋានជួល ជាទូទៅលែងអាចកាត់កងបានទៀតហើយ។
៣. ការកំណត់ជាមុន៖ ភ្ជាប់គណនីគណនេយ្យទៅប្រភេទប្រកាស
ប្រភេទប្រកាសរបស់អូស្ត្រាលីគ្មានលេខកូដទេ ដូច្នេះ RentPackage ផ្តល់បញ្ជីទម្លាក់ចុះ [ Rental schedule ] នៅក្នុងការកំណត់គណនីគណនេយ្យ ដើម្បីឱ្យអ្នកកំណត់ថាគណនីនីមួយៗភ្ជាប់ទៅប្រភេទប្រកាសណា។ ពេលបន្ថែម ឬកែគណនី (ឧទាហរណ៍ គណនីចំណូលថ្លៃទឹកភ្លើងតាមវដ្ត) គណនីចំណូល និងគណនីចំណាយដែលជាគណនីគណនេយ្យផ្ទុយ អាចកំណត់ប្រភេទរៀងៗខ្លួន។ បើជ្រើស «មិនបានបញ្ជាក់» គណនីនោះនឹងមិនរាប់បញ្ចូលក្នុងការបូកសរុបរបាយការណ៍ទេ។
៤. បង្កើតរបាយការណ៍
ការប្រើមុខងារនេះត្រូវប្រើគម្រោង [ កញ្ចប់កម្រិតខ្ពស់ ] ហើយអ្នកប្រើត្រូវមានសិទ្ធិ [ មើល/បោះពុម្ពរបាយការណ៍ ]។
សូមចុច [ របាយការណ៍ ] → [ របាយការណ៍ពន្ធ ] នៅម៉ឺនុយខាងឆ្វេង ជ្រើសរើសឆ្នាំប្រកាសពន្ធ (ឧទាហរណ៍ 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026) និងអចលនទ្រព្យ (ម្តងមួយ) រួចចុច [ ជំហានបន្ទាប់៖ បញ្ចូលរំលស់/ចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ ]។
៥. បញ្ចូលរំលស់ និងចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់
រំលស់ និងចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ ជាធាតុដែល «ចំណាយក្នុងបញ្ជីប៉ុន្មាន មិនស្មើនឹងចំនួនដែលអាចកាត់កងបានក្នុងឆ្នាំនេះទេ»។ ប្រព័ន្ធមិនសម្រេចចំនួនជំនួសអ្នកទេ សូមបញ្ចូលតួលេខដែលពិតជាអាចកាត់កងបានក្នុងឆ្នាំនេះ៖
- រំលស់ទ្រព្យសកម្ម (Div 40): បញ្ចូលចំនួនរំលស់ដែលអាចកាត់កងបានក្នុងឆ្នាំនេះសម្រាប់ទ្រព្យសកម្មដែលអាចផ្លាស់ទីបាន។ សូមបញ្ចូលតួលេខតាមតារាងពេលវេលារំលស់ (depreciation schedule) ឬលទ្ធផលគណនារបស់គណនេយ្យករ។ លំនាំដើមគឺ 0។
- ការងារមូលធន (Div 43): បញ្ចូលចំនួនរំលស់រចនាសម្ព័ន្ធអគារសម្រាប់ឆ្នាំនេះ។ ឧទាហរណ៍ ថ្លៃសាងសង់ $300,000 អនុវត្តអត្រា 2.5% ប្រសិនបើជួលពេញមួយឆ្នាំ គឺ $7,500។ លំនាំដើមគឺ 0។
- ចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់: ប្រព័ន្ធនឹងបូកសរុបចំនួនដែលក្នុងបញ្ជីចាត់ថ្នាក់ជា «ចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់» ហើយដាក់ក្នុងប្រអប់បញ្ចូល [ សម្រាប់យោង ] អ្នកអាចពង្រីកមើលលម្អិតតាមគណនី។ សូមកែចំនួនទៅជាតួលេខដែលពិតជាអាចកាត់កងបានក្នុងឆ្នាំនេះ ឧទាហរណ៍ ក្នុងបញ្ជីមានថ្លៃរៀបចំប្រាក់កម្ចី $2,000 ដែលត្រូវរំលស់ 5 ឆ្នាំ ឆ្នាំនេះជាធម្មតាបំពេញ $400។
៦. របៀបអានរបាយការណ៍នេះ
បន្ទាប់ពីចុច [ បង្កើតរបាយការណ៍ ] របាយការណ៍នឹងបង្ហាញតាមទម្រង់ប្រកាសរបស់ ATO៖
- ប្រាក់ចំណូល: ជួរ «Gross rent» រាយចំណូលប្រភេទថ្លៃឈ្នួល ជួរ «Other rental related income» រាយចំណូលផ្សេងទៀតដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការជួល។ ទាំងពីរអាចពង្រីកមើលលម្អិតគណនីគណនេយ្យដែលផ្សំឡើង (ឧទាហរណ៍ ចំណូលពីការជួល ចំណូលកន្លែងចតរថយន្ត ចំណូលថ្លៃផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម) ហើយបូកសរុបជា Total income។
- ចំណាយ: រាយម្តងមួយៗតាមប្រភេទចំណាយរបស់ ATO ដូចជា Advertising for tenants, Body corporate fees, Council rates, Insurance, Interest on loans, Repairs and maintenance ជាដើម។ ប្រភេទដែលមានគណនីភ្ជាប់នឹងបង្ហាញលម្អិត ប្រភេទដែលគ្មានប្រតិបត្តិការក្នុងរយៈពេលនោះបង្ហាញ 0។ រំលស់ និងចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ដែលបានបញ្ចូលនៅជំហានមុន នឹងត្រូវនាំចូលទៅ «Capital allowances» (Div 40), «Capital works deductions» (Div 43) និង «Borrowing expenses» រៀងៗខ្លួន។
- ថ្លៃឈ្នួលសុទ្ធ: នៅខាងក្រោមបង្អស់នៃរបាយការណ៍គឺ Net rent (ចំណូលដកចំណាយ) ដែលជាចំណូលថ្លៃឈ្នួលសុទ្ធសម្រាប់ប្រកាស។ ប្រសិនបើជាលេខអវិជ្ជមាន មានន័យថាខាតពីការជួល។
៧. ការប្រុងប្រយ័ត្ន
- របាយការណ៍នេះប្រើមូលដ្ឋានសាច់ប្រាក់: កត់ត្រាចំណូល និងចំណាយតាមថ្ងៃទទួល ឬបង់ប្រាក់ពិតប្រាកដ ដែលស្របតាមរបៀបប្រកាសទូទៅរបស់ម្ចាស់ផ្ទះជាបុគ្គលនៅអូស្ត្រាលី។
- គណនាដោយសន្មតថាកាន់កាប់ 100%: ម្ចាស់រួមសូមបម្លែងចំនួនទាំងអស់ក្នុងរបាយការណ៍តាមសមាមាត្រកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ ជាមុនសិនមុនពេលប្រកាស។
- កម្មវិធីនេះផ្តល់ជំនួយក្នុងការគណនានិងរបាយការណ៍គត់: មិនមែនជាដំបូន្មានពន្ធទេ។ តួលេខប្រកាសចុងក្រោយ និងភាពត្រឹមត្រូវរបស់វា ជាទំនួលខុសត្រូវរបស់អ្នកប្រើ និងទីប្រឹក្សាពន្ធរបស់គេ។ ច្បាប់ពន្ធអាចត្រូវកែប្រែពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ការប្រកាសជាក់ស្តែងសូមគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិជាធរមាននៃឆ្នាំប្រកាសនោះ។
៨. សំណួរញឹកញាប់
ហេតុអ្វីត្រូវបញ្ចូលរំលស់ដោយខ្លួនឯង? ប្រព័ន្ធមិនអាចគណនាដោយស្វ័យប្រវត្តិទេឬ?
តួលេខរំលស់ត្រឹមត្រូវនៅអូស្ត្រាលី អាស្រ័យលើថ្លៃសាងសង់ ថ្ងៃចាប់ផ្តើមសាងសង់ អាយុកាលប្រើប្រាស់នៃទ្រព្យសកម្មនីមួយៗ និងវិធីរំលស់ដែលអ្នកជ្រើសរើស។ ព័ត៌មានទាំងនេះជាធម្មតាមកពីតារាងពេលវេលារំលស់ដែលអ្នកវាស់វែងបរិមាណចេញឱ្យ ហើយមិនមាននៅក្នុងទិន្នន័យបញ្ជីប្រចាំថ្ងៃទេ។ ការដែលអ្នកបំពេញចំនួនឆ្នាំនេះតាមតារាងនោះ ទើបធានាថាតួលេខប្រកាសត្រឹមត្រូវ។
តើចំនួនដែលប្រព័ន្ធនាំចូលក្នុងប្រអប់ចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ អាចប្រើដោយផ្ទាល់បានទេ?
មិនណែនាំឱ្យប្រើដោយផ្ទាល់ទេ។ ចំនួនដែលប្រព័ន្ធនាំចូល គឺជាផលបូកពេញមួយឆ្នាំនៃចំនួនដែលក្នុងបញ្ជីចាត់ថ្នាក់ជាចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ ចំណែកច្បាប់ពន្ធតម្រូវឱ្យចំណាយប្រភេទនេះរំលស់ 5 ឆ្នាំ ដូច្នេះជាធម្មតាអាចបំពេញបានតែមួយភាគប្រាំនៃចំនួនសរុប។ សូមពង្រីកមើលលម្អិតដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ រួចកែជាចំនួនដែលពិតជាអាចកាត់កងបានក្នុងឆ្នាំនេះ។
អចលនទ្រព្យដែលប្តីប្រពន្ធ ឬមនុស្សច្រើននាក់កាន់កាប់រួមគ្នា ត្រូវប្រកាសដូចម្តេច?
ជាដំបូង សូមបញ្ជាក់ទម្រង់កម្មសិទ្ធិ៖ Joint Tenants ចែកស្មើគ្នាជានិច្ច (ពីរនាក់ម្នាក់ 50%) ចំណែក Tenants in Common បែងចែកតាមសមាមាត្រកម្មសិទ្ធិដែលបានចុះបញ្ជី។ យកចំនួនក្នុងរបាយការណ៍នេះគុណនឹងសមាមាត្ររបស់អ្នក គឺជាតួលេខដែលអ្នកត្រូវប្រកាសផ្ទាល់ខ្លួន។
តើត្រូវបែងចែកចំណាយជួសជុល និងចំណាយកែលម្អដូចម្តេច?
ស្តង់ដារវិនិច្ឆ័យ គឺ «ធ្វើឱ្យត្រឡប់ទៅសភាពដើម» ឬ «ដំឡើងគុណភាព និងបង្កើនតម្លៃ»។ ការជួសជុលទឹកលេច ឬប្តូរគ្រឿងដែលខូច ជាការជួសជុល អាចកាត់កងបានទាំងស្រុងក្នុងឆ្នាំនោះ ហើយដាក់ក្នុង Repairs and maintenance។ ការប្តូរថ្មីដើម្បីដំឡើងគុណភាព ឬការសង់បន្ថែម ជាការកែលម្អមូលធន ត្រូវរំលស់ចែកជាច្រើនឆ្នាំ មិនអាចកត់ជាចំណាយនៃឆ្នាំនោះបានទេ។ ប្រសិនបើមិនប្រាកដ សូមពិគ្រោះជាមួយទីប្រឹក្សាពន្ធរបស់អ្នក។