SA105 英國出租收入報稅表使用者指南

什麼是 SA105？

SA105 是英國稅務海關總署（HMRC）規定的出租收入附表，須連同自我評估報稅表（Self Assessment Tax Return）一併提交。只要您在英國持有出租物業，每年都必須填寫這份表格，申報租金收入與相關開支。

RentPackage 提供 SA105 報表功能，會自動彙整您的租金收入與開支，令英國報稅準備更簡單有效率。

操作方式

步驟一：選擇報表類型與稅務年度

• 開啟報表：進入功能清單 → 報表 → 報表類型選擇「SA105」
• 選擇稅務年度：下拉選單會顯示完整的稅務年度範圍，例如「2025/2026（2025 年 4 月 6 日 - 2026 年 4 月 5 日）」

步驟二：選擇業主或公司

在「業主／公司」下拉選單中，選擇要產生報表的對象：

• 公司：若物業是以公司名義持有，請選擇對應的公司
• 業主：若您是自管業主或二房東，請選擇對應的業主名稱

選擇完成後，按「下一步：分配財務成本」。

步驟三：分配財務成本（Box 26 / Box 44）

按「分配財務成本」後，系統會從所有對應到「Box 26/44 財務成本」的會計科目取得總額，並顯示分配畫面，讓您把金額分配到 Box 26 與 Box 44：

分配規則：

• Box 26（非住宅用）：可全額列為開支，從租金收入中扣除
• Box 44（住宅用）：不可直接扣除，改以 20% 稅款抵免計算
• 系統預設將全部金額歸入 Box 44。每個物業的 Box 26 + Box 44 必須等於該物業的財務成本總額
• 混合用途物業（住宅與商用兼備）請按實際使用比例分配金額

步驟四：產生報表

• 確認財務成本分配無誤後，按「產生報表」
• 系統會產生 SA105 報表，內容包括：
  • 收入：Box 20-23 - 租金收入、租約權利金等項目
  • 開支：Box 24-29 - 可扣除的出租相關開支
  • 本年度調整後盈虧：收入總額 - 開支總額
  • 住宅財務成本：Box 44 - 住宅按揭利息，適用 20% 稅款抵免
• 您可以列印報表或匯出 PDF，作為報稅準備的存檔資料

Box 26 與 Box 44 的分別

例子：

假設您有一個混合用途物業，貸款利息合共 £10,000，其中 30% 為商用、70% 為住宅用：

• Box 26（非住宅用）：£10,000 × 30% = £3,000（可全額扣除）
• Box 44（住宅用）：£10,000 × 70% = £7,000（20% 稅款抵免 = £1,400）

如何設定 SA105 的會計科目？

將會計科目對應到財務成本的步驟：

1. 進入會計管理 → 會計科目表
2. 找出要對應的科目，例如「貸款利息」
3. 將 SA105 Box 設定為「Box 26/44 財務成本」，系統就會自動把該科目的金額計入財務成本總額

新增財務成本交易有兩種方法：

1. 在租賃期間新增：在物業的租賃期間中，使用已對應到「Box 26/44 財務成本」的科目新增一筆交易
2. 新增會計傳票：使用已對應到「Box 26/44 財務成本」的科目建立一張會計傳票

透過上述任何一種方法新增的金額，都會自動計入財務成本總額。

常見問題

英國報稅可以扣除折舊嗎？

不可以。與美國的 Schedule E 不同，英國出租收入稅沒有折舊欄位。在英國，物業折舊通常只有在出售物業計算資本增值稅時才會用到。

為什麼我的財務成本總額顯示 0？

請確認會計科目表已正確設定，將 SA105 Box 設為「Box 26/44 財務成本」。若未設定，系統不會把該科目的金額計入財務成本總額。

Box 26 + Box 44 可以超過財務成本總額嗎？

不可以。系統會驗證每個物業的 Box 26 + Box 44 必須等於該物業的財務成本總額。

可以在報表畫面手動輸入財務成本總額嗎？

不可以。與 Schedule E 的折舊不同，SA105 的財務成本總額只能來自租賃期間或會計傳票。這樣的設計可確保金額準確，避免與實際帳目記錄出現落差。

為什麼英國稅務年度是 4 月 6 日至 4 月 5 日？

這是 HMRC 訂定的英國官方稅務年度。與一般的曆年制（1 月至 12 月）不同，英國稅務年度由每年 4 月 6 日開始，至翌年 4 月 5 日結束。

SA105 欄位對照表

【收入】

【開支】

【住宅財務成本】