Руководство пользователя по отчетности о доходах от аренды в Германии, Anlage V

1. Что такое Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) — это приложение к декларации по подоходному налогу (Einkommensteuererklärung), которое необходимо подать в Налоговую службу (Finanzamt) в Германии при наличии доходов от аренды. Если у вас есть доходы от аренды в Германии, необходимо ежегодно заполнять по одному экземпляру Anlage V для каждой недвижимости, указывая арендный доход и связанные расходы.

RentPackage предлагает функцию отчета Anlage V, которая автоматически рассчитывает арендные доходы и расходы на основе фактической даты получения (в соответствии с немецким принципом Zufluss-/Abflussprinzip). Это упрощает и повышает эффективность подготовки к подаче налоговой декларации в Германии.

2. Выберите налоговый год и объект

Выполните следующие шаги для открытия отчета:

1. Открыть отчет：Выберите «Отчет» в левом меню → «Налоговый отчет»
2. Выберите налоговый год：Выберите календарный год, который вы хотите задекларировать, например, «2026»
3. Выберите объект：Выберите объект, соответствующий данному отчету

После выбора нажмите «Далее: Амортизация и классификация контрактов».

3. Введите сумму амортизации и классифицируйте договор

Амортизация (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Пожалуйста, введите сумму амортизации вручную. Система не будет автоматически рассчитывать, применять нормы амортизации или проверять соответствие суммы налоговому законодательству Германии. В Германии существует несколько форм амортизации зданий (например, различные линейные нормы в зависимости от года постройки и специальные условия амортизации), пожалуйста, уточните правильную сумму и нормы амортизации или обратитесь к вашему налоговому консультанту (Steuerberater).

Классификация договора (жилая/коммерческая)

Отчет будет разделять доход от аренды на две колонки в соответствии с классификацией каждого договора на этом экране:

• Жилая：Арендная плата по этому договору учтена в "Mieteinnahmen für Wohnungen" (Доход от аренды жилых помещений)
• Коммерческая：Арендная плата по этому договору учтена в "Einnahmen für andere Räume" (Доход от других помещений, таких как офисы, магазины)

4. Создать отчет

После подтверждения суммы амортизации и классификации договора нажмите "Сформировать отчет".

Система сформирует отчет Anlage V, который будет отображать следующее:

• Доход (Einnahmen)：Жилая аренда, коммерческая аренда, операционные расходы, перекладываемые на арендаторов, и другие доходные поля
• Расходы (Werbungskosten)：Амортизация, процент по кредиту, ремонт и другие статьи расходов
• Прибыль/Убыток (Überschuss / Verlust)：Общий доход - Общие расходы

Каждое поле показывает включенные записи и суммы, чтобы вы могли отслеживать источник каждой цифры.

5. Два метода учета амортизации

Способ 1: Только для этого отчета (временный)

Введите сумму амортизации прямо в отчете. Эта сумма используется только для создания этого отчета и не будет записана в бухгалтерию.

Способ 2: Запись в бухгалтерии (рекомендуется)

Перейдите в "Отчет" → "Ручная проводка" для создания записи:

• Дебет: Расходы на амортизацию
• Кредит: Накопленная амортизация

После создания проводки система автоматически отразит сумму амортизации в отчете и покажет значок 🔒, что означает блокировку суммы из бухгалтерии. Чтобы изменить заблокированную сумму, редактируйте проводку, а не отчет.

6. Классификация жилой и коммерческой аренды

Как система классифицирует аренду: Классификация выполняется по контракту, а не по платежу. Все аренды по контрактам, классифицированным как жилье, включаются в «Mieteinnahmen für Wohnungen»; аренда по коммерческим контрактам включается в «Einnahmen für andere Räume».

7. Часто задаваемые вопросы

Система автоматически рассчитывает амортизацию?

Нет. Сумму амортизации необходимо вводить вручную, система не проверяет соответствие немецкому налоговому законодательству. В Германии существует несколько схем амортизации зданий (AfA), ставки амортизации варьируются в зависимости от года постройки и типа здания. Пожалуйста, уточните правильную сумму самостоятельно или проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

Почему сумма амортизации на экране отчетов отображается как заблокированная (🔒)?

Иконка замка означает, что сумма взята из амортизационной проводки в учете. Для изменения перейдите в "Отчет" → «Ручная проводка» и отредактируйте проводку. Отчет автоматически обновится.

В какой столбец вносить доплату за арендную плату предыдущих годов?

Строго говоря, доплата арендаторами за предыдущие годы должна быть внесена в столбец «Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen». Система не обнаруживает это автоматически — все аренды классифицируются согласно контракту как жилая или коммерческая аренда. Общая сумма дохода остается правильной; если необходимо отобразить сумму в определенном столбце, пожалуйста, скорректируйте вручную при передаче в официальные формы.

Применяет ли отчет 10-дневное правило (Zehn-Tage-Regel)?

Нет. Отчеты привязывают доходы и расходы к фактическим датам платежей в календарном году. Если у вас есть регулярные платежи на стыке года, которые подпадают под правило 10 дней, перед подачей проконсультируйтесь с налоговым консультантом и скорректируйте соответствующие суммы.

Можно ли выбрать несколько объектов в одном отчете?

Нет. Каждый отчет охватывает только один объект, что соответствует практике в Германии, где для каждой сдаваемой в аренду недвижимости подаётся отдельный Anlage V.

Почему мой доход от аренды отображается только в одном поле?

Проверьте классификацию договоров на третьем шаге. Если все договоры классифицированы как жилые, то весь доход от аренды будет отражен в «Mieteinnahmen für Wohnungen», а коммерческое поле будет показывать 0, и наоборот.

8. Таблица соответствия полей Anlage V

【Доходы (Einnahmen)】

【Расходы (Werbungskosten)】