Anlage V Vodič za uporabnike nemškega davčnega poročila o prihodkih od najemnin

1. Kaj je Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, prihodki iz najema in zakupnin) je priloga, ki jo je potrebno predložiti skupaj z dohodninsko napovedjo (Einkommensteuererklärung) nemškemu davčnemu uradu (Finanzamt) ob obračunu davkov v Nemčiji. Če imate v Nemčiji dohodke iz najemnin, je potrebno vsako leto za vsak nepremičninski objekt izpolniti svojo Anlage V za prijavo najemninskih prihodkov in povezanih stroškov.

RentPackage ponuja funkcijo poročanja Anlage V, ki samodejno izračuna najemninske prihodke in stroške na podlagi datuma dejanskega prejema (v skladu z nemškim načelom denarnega toka Zufluss-/Abflussprinzip), kar poenostavi in poveča učinkovitost priprave davčne napovedi v Nemčiji.

2. Izberite davčno leto in objekt

Prosim, sledite spodnjim korakom za odprtje poročila:

1. Odpri poročilo：Kliknite "Poročilo" v levem meniju → "Davčno poročilo".
2. Izberite davčno leto：Izberite koledarsko leto, za katero želite predložiti, npr. "2026"
3. Izberite nepremičnino：Izberite nepremičnino za to poročilo

Ko končate z izbiro, kliknite "Naprej: Amortizacija in razvrstitev pogodb".

3. Vnesite znesek amortizacije in razvrstite pogodbo

Amortizacija (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Znesek amortizacije vnesite sami. Sistem ne bo samodejno izračunaval, ne bo uporabljal amortizacijskih stopenj in ne bo preverjal skladnosti z nemško davčno zakonodajo. Nemška amortizacija stavb je večplastna (npr. različne linearne stopnje glede na leto gradnje, posebne amortizacijske sheme). Preverite pravilne zneske in stopnje, ali pa se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem (Steuerberater).

Razvrstitev pogodbe (stanovanjska/poslovna)

Poročilo bo glede na razvrstitev pogodb v tem prikazu razdelilo prihodke iz najemnine v dva stolpca:

• Stanovanjska：Najemnina te pogodbe se vključuje v "Mieteinnahmen für Wohnungen" (prihodki iz najemnine za stanovanjske enote)
• Poslovna：Najemnina te pogodbe se vključuje v "Einnahmen für andere Räume" (prihodki iz drugih prostorov, kot so pisarne, trgovine)

4. Ustvari poročilo

Ko potrdite znesek amortizacije in razvrstitev pogodbe, kliknite "Ustvari poročilo".

Sistem bo ustvaril poročilo Anlage V, ki prikazuje naslednje:

• Prihodki (Einnahmen)：Stanovanjske najemnine, poslovne najemnine, stroški preneseni na najemnike in drugi prihodkovni razdelki
• Stroški (Werbungskosten)：Amortizacija, obresti na posojilo, stroški vzdrževanja in drugi stroškovni razdelki
• Presežek / Izguba (Überschuss / Verlust)：Skupni prihodki - Skupni stroški

Vsako polje prikazuje vključene postavke in zneske, da lahko sledite izvoru številk.

5. Dva načina evidentiranja amortizacije

Metoda 1: Uporabno samo za trenutno poročilo (začasno)

Neposreden vnos zneska amortizacije v prikazu poročila. Ta znesek se uporablja samo za izdelavo trenutnega poročila in ne bo zabeležen v računovodstvu.

Metoda 2: Zabeležba v računovodstvo (priporočeno)

Pojdite na "Poročilo" → "Ročni vnos temeljnice" in ustvarite vnos:

• Dolg: Amortizacijski stroški
• Dobro: Popravek vrednosti zaradi amortiziranja

Ko je vnos narejen, bo sistem samodejno prenesel znesek amortizacije na zaslon poročila in prikazal ikono 🔒, kar pomeni, da znesek izhaja iz računovodstva. Če želite spremeniti zaklenjeni znesek, uredite vnos in ne spreminjajte na zaslonu poročila.

6. Razvrščanje stanovanjskih in poslovnih najemnin

Kako sistem razvrsti najemnine: Razvrstitev je glede na pogodbo, ne plačilo. Vse najemnine v pogodbah, razvrščenih kot stanovanjske, so vključene v „Mieteinnahmen für Wohnungen“; vse najemnine iz poslovnih pogodb so vključene v „Einnahmen für andere Räume“.

7. Pogosta vprašanja

Ali sistem avtomatsko izračuna amortizacijo?

Ne. Znesek amortizacije morate vnesti sami, sistem ne preverja skladnosti z nemško davčno zakonodajo. Nemška amortizacija stavb (AfA) ponuja različne možnosti, stopnje se razlikujejo glede na leto gradnje in tip stavbe, zato preverite pravilen znesek ali se posvetujte z davčnim svetovalcem.

Zakaj je znesek amortizacije v poročilu zaklenjen (🔒)?

Ikona zaklepa pomeni, da znesek prihaja iz knjigovodskih zapisov o amortizaciji. Če ga želite spremeniti, pojdite na „Poročilo“ → „Ročni vnos temeljnice“ in uredite ta vnos, poročilo bo samodejno pridobilo posodobljen znesek.

Kam uvrstiti nazaj obračunano najemnino?

Strogo gledano, najemnina, ki jo najemnik vrne za pretekla leta, mora biti uvrščena v polje „Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen“. Sistem te situacije ne zazna samodejno — vse najemnine so razvrščene glede na pogodbo v polja za stanovanjske ali poslovne najemnine. Skupni dohodek je še vedno pravilen; če želite znesek prikazati v tem specifičnem polju, ga ročno prilagodite pri izpolnjevanju uradnih obrazcev.

Ali poročilo upošteva pravilo 10 dni (Zehn-Tage-Regel)?

Ne. Poročila pripisujejo prihodke in odhodke glede na dejanske datume plačil v koledarskem letu. Če imate redna plačila okoli konca leta in velja pravilo 10 dni, preverite pri davčnem svetovalcu in prilagodite zneske pred oddajo.

Ali lahko v enem poročilu izberem več lokacij?

Ne. Vsako poročilo zajema le eno lokacijo, kar je v skladu z nemško prakso ločenih izjav Anlage V za vsako najemno nepremičnino.

Zakaj so moji prihodki od najemnine prikazani le v eni postavki?

Preverite klasifikacijo pogodb v tretjem koraku. Če so vse pogodbe razvrščene kot stanovanjske, se vse najemnine prikazujejo v "Mieteinnahmen für Wohnungen", poslovna postavka pa bo prikazala 0, in obratno.

8. Razpredelnica polj Anlage V

[Prihodki (Einnahmen)]

[Odhodki (Werbungskosten)]