Guia do utilizador para o relatório de impostos sobre rendimentos de aluguel na Alemanha (Anlage V)

1. O que é o Anlage V?

Anlage V (Rendimentos de arrendamento e locação) é o anexo de rendimentos prediais que deve ser submetido com a declaração de imposto sobre o rendimento (Einkommensteuererklärung) à autoridade fiscal (Finanzamt) na Alemanha. Se tiver rendimentos de arrendamento na Alemanha, deve preencher um Anlage V para cada imóvel anualmente, declarando os rendimentos e despesas de renda desse imóvel.

O RentPackage oferece funcionalidade de relatório Anlage V, calculando automaticamente os rendimentos e despesas de renda com base na data de recebimento real (de acordo com o princípio de caixa alemão, Zufluss-/Abflussprinzip), simplificando e tornando mais eficiente a preparação para a tributação alemã.

2. Escolher ano fiscal e imóvel

Por favor, siga os passos abaixo para abrir o relatório:

1. Abrir Relatório：Clique no menu à esquerda 'Relatório' → 'Relatório fiscal'
2. Escolher ano fiscal：Escolha o ano civil que deseja declarar, por exemplo, '2026'
3. Selecionar imóvel：Escolha o imóvel correspondente a este relatório

Após selecionar, clique em 'Próximo: Classificação de depreciação e contratos'.

3. Inserir valor de depreciação e classificar contrato

Depreciação (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Insira o valor da depreciação manualmente. O sistema não calcula automaticamente, não aplica taxas de depreciação nem verifica se o valor está em conformidade com a legislação fiscal alemã. Existem várias formas de depreciação para edifícios na Alemanha (por exemplo, diferentes taxas lineares de acordo com o ano de construção e planos especiais de depreciação). Por favor, verifique o valor e a taxa corretos ou consulte o seu consultor fiscal (Steuerberater).

Classificação do contrato (residencial/comercial)

Os relatórios dividirão a receita das rendas em dois campos com base na classificação do contrato definida aqui:

• Residencial：A renda deste contrato será classificada como "Mieteinnahmen für Wohnungen" (receitas de rendas de unidades residenciais)
• Comercial：A renda deste contrato será classificada como "Einnahmen für andere Räume" (receitas de outros espaços, como escritórios, lojas)

4. Gerar relatório

Depois de confirmar o valor da depreciação e a classificação do contrato, clique em "Gerar Relatório".

O sistema irá gerar o relatório Anlage V, apresentando o seguinte:

• Receita (Einnahmen)：Renda residencial, renda comercial, despesas operacionais repassadas aos inquilinos e outros rendimentos
• Despesas (Werbungskosten)：Depreciação, juros de empréstimos, custos de reparação e outras despesas
• Excedente / Perda (Überschuss / Verlust)：Receita total - Despesas totais

Cada campo mostra as contas e valores incluídos, facilitando o rastreamento da origem de cada número.

5. Dois métodos de registar depreciação

Opção 1: Apenas para este relatório (temporário)

Insira diretamente o valor da depreciação no ecrã do relatório. Este valor é usado apenas para gerar este relatório e não será registado na contabilidade.

Opção 2: Registar na contabilidade (recomendado)

Vá para "Relatório" → "Lançamento manual no diário" para criar um lançamento:

• Débito: Despesas de Depreciação
• Crédito: Depreciação Acumulada

Após criar o lançamento, o sistema insere automaticamente o valor da depreciação no ecrã do relatório e exibe o ícone 🔒 bloqueado, indicando que o valor provém da contabilidade. Para alterar o valor bloqueado, edite o lançamento, não no ecrã do relatório.

6. Classificação de rendas residenciais e comerciais

Como o sistema classifica as rendas: A classificação é por contrato, não por pagamento. Todas as rendas de contratos classificados como residenciais são listadas como "Mieteinnahmen für Wohnungen"; as rendas de contratos comerciais são listadas como "Einnahmen für andere Räume".

7. Perguntas frequentes

O sistema calcula automaticamente a depreciação?

Não. Insira manualmente o valor da depreciação; o sistema não verificará a conformidade com a legislação fiscal alemã. Existe uma variedade de esquemas de depreciação de edifícios (AfA) na Alemanha, com taxas variantes conforme o ano de construção e o tipo de edifício, por favor confirme o valor exato ou consulte um consultor fiscal.

Por que o valor da depreciação no ecrã do relatório aparece bloqueado (🔒)?

O ícone de bloqueio indica que o valor vem de uma entrada de depreciação na contabilidade. Para alterar, vá para "Relatório" → "Lançamento manual no diário" e edite essa entrada, o relatório atualizará automaticamente com o novo valor.

Onde devem ser registados os aluguéis retroativos?

Tecnicamente, rendas retroativas devem ser registadas no campo "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen". O sistema não detecta automaticamente esta situação — todas as rendas são classificadas nos campos de rendas residenciais ou comerciais conforme o contrato. O total de rendimentos ainda será correto; se for necessário mostrar o valor num campo específico, ajuste manualmente ao transferir para o formulário oficial.

Os relatórios aplicam a regra dos 10 dias (Zehn-Tage-Regel)?

Não. Os relatórios atribuem receitas e despesas com base na data real de pagamento dentro do ano civil. Se tiver pagamentos recorrentes que atravessam o final do ano e a regra dos 10 dias se aplica, confirme e ajuste os montantes com o seu consultor fiscal antes de enviar.

Posso selecionar vários imóveis num único relatório?

Não. Cada relatório abrange apenas um imóvel, em linha com a prática alemã de apresentar individualmente o Anlage V para cada imóvel arrendado.

Por que a minha receita de rendas aparece apenas num campo?

Verifique a classificação de contratos no passo três. Se todos os contratos forem classificados como residenciais, todas as rendas serão incluídas em "Mieteinnahmen für Wohnungen", exibindo 0 no campo comercial, e vice-versa.

8. Tabela de correspondência de campos do Anlage V

【Receitas（Einnahmen）】

【Despesas（Werbungskosten）】