SA105 przewodnik po brytyjskim rozliczeniu dochodów z najmu

Czym jest SA105?

SA105 to brytyjski załącznik dotyczący dochodów z najmu wymagany przez brytyjski urząd skarbowy (HMRC), składany razem z zeznaniem Self Assessment Tax Return. Jeśli posiadasz nieruchomości na wynajem w Wielkiej Brytanii, musisz co roku wypełnić ten formularz, aby wykazać przychody z najmu i związane z nimi koszty.

RentPackage udostępnia funkcję raportu SA105, która automatycznie podsumowuje przychody i koszty najmu, dzięki czemu przygotowanie brytyjskiego rozliczenia podatkowego jest proste i szybkie.

Jak korzystać

Krok 1: wybór roku podatkowego

• Otwórz raport：Przejdź do listy funkcji → Raport → Raport podatkowy
• Wybierz rok podatkowy：Lista rozwijana pokazuje pełne zakresy lat podatkowych, na przykład '2025/2026 (6 kwi 2025 - 5 kwi 2026)'

Krok 2: wybór właściciela lub firmy

Na liście rozwijanej 'Właściciel/Firma' wybierz podmiot, dla którego chcesz wygenerować raport:

• Firma：Jeśli nieruchomości są w posiadaniu firmy, wybierz odpowiednią firmę
• Właściciel：Jeśli samodzielnie zarządzasz najmem lub jesteś podnajemcą, wybierz odpowiednie nazwisko właściciela

Po dokonaniu wyboru kliknij 'Dalej: podziel koszty finansowe'.

Krok 3: podział kosztów finansowych (pole 26 / pole 44)

Po kliknięciu 'Podziel koszty finansowe' system pobiera łączną kwotę ze wszystkich kont przypisanych do 'Koszty finansowe pola 26/44' i wyświetla ekran, na którym rozdzielasz kwotę między pole 26 a pole 44:

Zasady podziału:

• Pole 26 (niemieszkalne)：W pełni odliczalne jako koszt od przychodów z najmu
• Pole 44 (mieszkalne)：Nie podlega bezpośredniemu odliczeniu; zamiast tego przysługuje ulga podatkowa w wysokości 20%
• System domyślnie przypisuje całą kwotę do pola 44. Dla każdej nieruchomości pole 26 + pole 44 musi równać się łącznym kosztom finansowym
• W nieruchomościach o użytku mieszanym, mieszkalnym i komercyjnym, podziel kwoty proporcjonalnie do faktycznego wykorzystania

Krok 4: wygenerowanie raportu

• Po sprawdzeniu podziału kosztów finansowych kliknij 'Generuj raport'
• System wygeneruje raport SA105 zawierający:
  • Przychody：Pola 20-23 - Przychody z najmu, opłaty za ustanowienie najmu i podobne pozycje
  • Koszty：Pola 24-29 - Koszty nieruchomości podlegające odliczeniu
  • Skorygowany wynik roku：Łączne przychody - łączne koszty
  • Koszty finansowe nieruchomości mieszkalnych：Pole 44 - Odsetki od kredytu mieszkaniowego, objęte ulgą podatkową 20%
• Raport możesz wydrukować lub wyeksportować do PDF i zachować w dokumentacji podatkowej

Różnica między polem 26 a polem 44

Przykład:

Załóżmy, że masz nieruchomość o użytku mieszanym, w której odsetki od kredytu wynoszą łącznie £10 000, z czego 30% przypada na cele komercyjne, a 70% na mieszkalne:

• Pole 26 (niemieszkalne)：£10,000 × 30% = £3,000（w pełni odliczalne）
• Pole 44 (mieszkalne)：£10,000 × 70% = £7,000（ulga podatkowa 20% = £1 400）

Jak skonfigurować plan kont dla SA105?

Aby przypisać konto do kosztów finansowych:

1. Przejdź do Księgowość → Plan kont
2. Znajdź konto, które chcesz przypisać, na przykład Odsetki od kredytu
3. Ustaw pole SA105 na 'Koszty finansowe pola 26/44'. System będzie wtedy automatycznie wliczał kwoty z tego konta do łącznych kosztów finansowych

Koszty finansowe można zaksięgować na dwa sposoby:

1. Dodanie w okresie najmu：Dodaj operację w okresie najmu nieruchomości, korzystając z konta przypisanego do 'Koszty finansowe pola 26/44'
2. Dodanie zapisu księgowego：Utwórz zapis księgowy, korzystając z konta przypisanego do 'Koszty finansowe pola 26/44'

Kwoty dodane w dowolny z tych sposobów są automatycznie wliczane do łącznych kosztów finansowych.

Najczęściej zadawane pytania

Czy brytyjskie przepisy pozwalają odliczyć amortyzację?

Nie. W odróżnieniu od amerykańskiego Schedule E brytyjski podatek od dochodów z najmu nie przewiduje pola amortyzacji. W Wielkiej Brytanii amortyzacja nieruchomości ma zwykle znaczenie dopiero przy obliczaniu podatku od zysków kapitałowych w momencie sprzedaży.

Dlaczego moje łączne koszty finansowe pokazują 0?

Upewnij się, że w planie kont pole SA105 jest poprawnie ustawione na 'Koszty finansowe pola 26/44'. Bez tego ustawienia system nie wliczy kwot z tego konta do łącznych kosztów finansowych.

Czy pole 26 + pole 44 może przekroczyć łączne koszty finansowe?

Nie. System sprawdza, czy dla każdej nieruchomości pole 26 + pole 44 równa się łącznym kosztom finansowym tej nieruchomości.

Czy mogę wpisać łączne koszty finansowe ręcznie na ekranie raportu?

Nie. W odróżnieniu od amortyzacji w Schedule E łączne koszty finansowe w SA105 mogą pochodzić wyłącznie z okresów najmu lub zapisów księgowych. Takie rozwiązanie zapewnia poprawność kwot i zapobiega rozbieżnościom z faktycznymi zapisami księgowymi.

Dlaczego brytyjski rok podatkowy trwa od 6 kwietnia do 5 kwietnia?

To oficjalny brytyjski rok podatkowy określony przez HMRC. W odróżnieniu od zwykłego roku kalendarzowego od stycznia do grudnia brytyjski rok podatkowy zaczyna się 6 kwietnia każdego roku i kończy 5 kwietnia roku następnego.

Tabela pól formularza SA105

【Przychody】

【Koszty】

【Koszty finansowe nieruchomości mieszkalnych】