Cum să generați raportul SZJA pentru venituri din chirii în RentPackage pentru Ungaria și să organizați datele eSZJA cu un singur click.

În Ungaria, venitul din chirii trebuie inclus în declarația anuală de venit personal (SZJA), iar proiectul precompletat din sistemul eSZJA [ nu include ] venitul din chirii. Proprietarii trebuie să calculeze venitul, cheltuielile, profitul și cuantumul avansului trimestrial și să le completeze manual. RentPackage rezumă automat finanțele dumneavoastră de închiriere pe tot parcursul anului în cifre corespunzătoare câmpurilor eSZJA — doar completați raportul și nu mai este nevoie să verificați registrele la sfârșitul anului.

1. Ce este raportarea veniturilor din chirii SZJA?

SZJA (személyi jövedelemadó) este impozitul pe venitul personal din Ungaria. Venitul din închirierea pe termen lung a locuințelor de către proprietarii privați se declară la rândul [ 708 ] din declarația anuală (venit din închiriere de proprietate): coloana a conține venitul (bevétel), coloana b conține cheltuielile (költség), iar coloana c venitul net (jövedelem), impozitat la o cotă de 15%; în timpul anului, se cere plata anticipată a impozitelor (adóelőleg) trimestrial conform reglementărilor.

RentPackage rezumă conturile pentru anul fiscal selectat (de la 1 ianuarie la 31 decembrie) conform [ sistemului de numerar ] (recunoașterea la data încasării), generând cifrele care corespund cu câmpurile eSZJA pentru completarea raportului, având în vedere persoana proprietarului ca unitate de raportare.

2. Punctele cheie ale impozitării venitului din închirieri în Ungaria

Înainte de a genera raportul, înțelegeți câteva reguli fiscale maghiare care afectează cifrele:

• Cota de impozitare 15%: Venitul din închiriere (venitul minus cheltuielile) este impozitat cu 15% pe venitul personal.
• Alegeți una dintre cele două metode de calcul a cheltuielilor: [ A：10% taxă pe venit ] - nu se justifică fiecare cheltuială, se calculează ca 10% din venituri, simplu, dar nu se pot deduce amortizarea și cheltuielile reale; [ B：Verificare detaliată ] - deducerea cheltuielilor efective, plus amortizarea, ideal pentru proprietarii cu cheltuieli mari.
• Plată anticipată trimestrială: Când chiriașul este persoană fizică, proprietarul trebuie să calculeze și să plătească anticipat impozitul trimestrial; dacă chiriașul este firmă, plătitorul reține impozitul, proprietarul nu plătește anticipat trimestrial.
• Venituri excluse pentru plăți de utilități gestionate: Conform regulilor SZJA din Ungaria, sumele compensate de chiriaș pentru utilități terțe (apă, electricitate etc.) nu sunt considerate venituri ale proprietarului; dar dacă sunt percepute lunar fix, fără cheltuieli corespunzătoare, sunt considerate venituri. Aceste situații fiscale diferite sunt motivul pentru care sistemul va cere confirmarea fiecărui subiect la generarea raportului.
• Amortizare (értékcsökkenés): Doar cu verificare detaliată (B) poate fi dedusă. Suma anuală deductibilă = (prețul de achiziție - valoarea terenului) × rată de amortizare × proporția de închiriere. Notă: Calculul se bazează pe [ prețul de achiziție ], nu pe prețul pieței; terenul nu se depreciază, trebuie dedus; fără dovada prețului de achiziție (moștenire, donație) nu se poate deduce; rata de amortizare este implicită la 2% (structuri de lungă durată din cărămidă/beton), alte structuri la 3% sau 6%; proporția de închiriere = (zile închiriate ÷ zile deținute în anul respectiv) × (suprafața închiriată ÷ suprafața totală); cheltuielile de îmbunătățire după achiziție pot fi incluse în baza de amortizare.
• Proiectul eSZJA nu include veniturile din chirie: Proiectul de raport precompletat NAV include doar veniturile deja raportate de angajatori etc., proprietarul trebuie să completeze veniturile din chirie, acesta este scopul pregătirii acestor cifre pentru dvs.

3. Configurare prealabilă: corespondența conturilor cu raportarea SZJA

În setările contabile, fiecare cont poate fi specificat pentru clasificare prin meniul derulant [ SZJA sor ]: [ 708 - Închirierea proprietății (venit) ] - venituri generale din chirii, se completează direct în rubrica a colonului 708; [ 7708 - Rezerve (verificare automată) ] - pentru utilități precum apă, electricitate, sistemul va iniția un proces de tratare specială la generarea raportului, cerând confirmarea fiecărei naturi dintre gestionare și venit. Alegerea „nespecificat” exclude includerea în sumarul raportului.

4. Generați raportul

Pentru a utiliza această funcție, ai nevoie de un plan [ Avansat ] și de permisiunea [ Vizualizare/Tipărire rapoarte ].

Accesează meniul din stânga și selectează [ Raport ] → [ Raport fiscal ] și setează în ordine:

• An fiscal: Anul fiscal în Ungaria coincide cu anul calendaristic (1 ianuarie - 31 decembrie).
• Declaranți: Selectează fie proprietar individual, fie subînchiriere administrată de companie. Raportul va fi sumarizat pe baza declarantului selectat.
• Metoda de calcul al cheltuielilor: Alege între A (rata de cheltuieli 10%) sau B (verificare individuală). Nu-ți face griji dacă nu știi care este mai avantajoasă - poți schimba și compara rezultatele din colțul drept după generarea raportului, cu recalculare automatizată.

După setare, apasă [ Următorul ].

5. Confirmați utilitățile și amortizarea

În acest pas, sistemul va afișa elementele care necesită evaluare manuală, împărțite în două secțiuni:

• Confirmare utilități: Subiectele de utilități clasificate la 7708 vor fi enumerate pentru fiecare proprietate (retractabile dacă proprietățile sunt numeroase), afișând veniturile și costurile pe fiecare subiect din perioada respectivă. Sunt oferite trei opțiuni: [ Facturare pe baza consumului efectiv, plătită furnizorului ] - fonduri de trecere, nu sunt incluse ca venituri; [ Abonament/factură fixă, fără cheltuieli corelate ] - înregistrat ca venit; [ Sume personalizate ] - introduceți separat veniturile și costurile de înregistrat. Sistemul nu poate determina natura facturării, selectați conform situației reale.
• Amortizare anuală: Apare doar dacă modul de calcul al costurilor este B (verificare individuală). Sistemul nu calculează automat, introduceți suma totală deductibilă pentru toate proprietățile utilizând formula „(preț achiziție − valoare teren) × rată amortizare × proporție închiriere”; introduceți 0 pentru a nu deduce amortizarea.

6. Cum să citiți acest raport

Raportul nu este un formular oficial, ci organizează numerele pe care ar trebui să le introduceți în eSZJA în câmpurile corespunzătoare, împărțit în trei părți:

• Date principale: Corespunzător [ Tabel A rând 708 ]: venituri coloană a (bevétel), costuri coloană b (költség), profit coloană c (jövedelem); și [ Tabel C rândurile 70–73 ] sume de avans sezonale (cu termene limită) și [ rândul 74 ] total de achitat anual. La baza tabelului, diferența finală este calculată ca „Taxă anuală de plată (15%) − total de achitat anual”. În colțul din dreapta sus, modurile de calcul costuri A/B pot fi schimbate oricând pentru a compara care variantă este mai avantajoasă pentru impozitare - la schimbarea pe A, amortizarea nu este inclusă în costuri.
• Detalii venituri: Listați toate componentele veniturilor din coloana a a rândului 708, cu nota rezultatelor de la pasul cinci pentru subiectele de utilități - elementele de trecere marcate „neincluse”, decomandă marcate „incluse”, astfel fiecare sumă poate fi urmărită.
• Detalii cheltuieli: Listează cheltuielile ce intră în coloana b, rândul 708. Suma amortizării introdusă în pasul cinci va fi preluată automat. Totuși, un câmp de intrare rămâne disponibil pentru modificări, iar raportul se va recalcula instantaneu. Când schimbi la A (rata de cheltuieli 10%), secțiunea devine mai deschisă și cheltuielile sunt calculate ca venituri × 10%.

7. Atenție

• Plățile anticipate trimestriale sunt sumele datorate conform legii: Rândurile 70–74 sunt calculate conform reglementărilor ca sume de plată anticipate și nu reprezintă ceea ce ați plătit efectiv (înregistrările de plată sunt în contul dumneavoastră NAV).
• Amortizarea se deduce integral la bilanțul anual: Amortizarea nu este distribuită între plățile anticipate trimestriale, ci se deduce integral la bilanțul anual, de aceea un sold negativ este normal, sugerând plăți anticipate excedentare ce pot fi restituite.
• Ipoteze raport: Acest raport presupune: chiriașul este persoană fizică (dacă plătitorul este o companie, impozitul este reținut la sursă, proprietarul nu plătește anticipat trimestrial), proprietar unic (fără coproprietari), închiriere pe termen lung, toate sumele sunt calculate în forinți întregi; cheltuielile comune (közös költség) achitate de chiriaș sunt integral considerate ca venit.
• Acest software doar facilitează calculul și raportarea: Nu constituie consultanță fiscală; responsabilitatea pentru corectitudinea și exactitatea sumelor finale aparține utilizatorului și consultantului său fiscal. Legea fiscală poate fi modificată anual, așa că asigurați-vă că utilizați reglementările în vigoare pentru anul de raportare.

8. Întrebări frecvente

Rate de cheltuieli de 10% sau verificare individuală - pe care să o aleg?

Principiu de bază: Când cheltuielile reale (inclusiv amortizarea) sunt cu 10% mai mici decât veniturile, alegerea A este mai convenabilă și simplă; dacă cheltuielile sunt mari sau există amortizare deductibilă, alegeți varianta B. Nu trebuie să ghiciți anticipat - după generarea raportului, folosiți butonul de comutare din colțul din dreapta sus pentru a calcula ambele metode, și comparați direct coloana c cu impozitul datorat.

De ce utilitățile plătite de chiriaș nu se consideră venit?

Când prelevați de la chiriași suma exactă și o transferați către compania de utilități, suma aceasta este doar tranzitată prin mâna dumneavoastră către un terț și, conform legislației din Ungaria SZJA, nu este considerată venit pentru proprietar. Dacă percepeți o sumă fixă de la chiriaș fără cheltuieli aferente din partea dumneavoastră, atunci aceasta este considerată venit. Sistemul nu poate determina natura încasărilor, de aceea trebuie să verificați fiecare titlu la generarea raportului.

De ce trebuie să calculez singur amortizarea? Sistemul nu poate calcula automat?

Pentru amortizare sunt necesare informații precum prețul de achiziție, valoarea terenului, tipul structurii clădirii, numărul de zile închiriate și proporția suprafeței, informații care de obicei nu sunt în datele contabile zilnice, iar cei care obțin prin moștenire sau donație nu pot amortiza legal. Calculați și completați dumneavoastră conform formulei pentru a asigura raportarea corectă. Introducerea 0 indică faptul că nu se deduce amortizarea în acest an.

Este normal ca veniturile din chirii să nu fie în proiectul preliminar eSZJA?

Da, este normal. Proiectul de la NAV include doar veniturile raportate de angajatori etc., astfel că venitul din chirii trebuie completat de proprietar la linia 708. Deschideți acest raport și intrați valorile din coloanele a, b, c și avansurile trimestriale în câmpurile corespunzătoare.

Rezultatul decontării este negativ, este greșit?

Nu este greșit. Avansurile trimestriale sunt calculate pe veniturile din trimestru, fără amortizare, care este dedusă o singură dată la decontarea anuală, astfel suma datorată anual este de obicei mai mică decât totalul avansurilor plătite. Un rezultat negativ la decontare indică supraplata și se poate solicita rambursarea conform regulilor.