Ghidul utilizatorului pentru raportul de impozitare pe veniturile din chirii Anlage V Germania

1. Ce este Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, venituri din închiriere și leasing) este un anexă la declarația fiscală germană (Einkommensteuererklärung) care trebuie depusă la biroul fiscal (Finanzamt) împreună cu declarația de venit. Dacă aveți venituri din chirii în Germania, trebuie să completați câte un Anlage V pentru fiecare proprietate anual, pentru a declara veniturile din chirii și cheltuielile aferente.

RentPackage oferă o funcție de raportare Anlage V care calculează automat veniturile și cheltuielile din chirii pe baza datei efective a încasării (conform principiului german Zufluss-/Abflussprinzip), facilitând pregătirea declarațiilor fiscale în Germania mai simplu și mai eficient.

2. Alegeți anul fiscal și proprietatea

Urmați pașii de mai jos pentru a deschide raportul:

1. Deschide raportul：Faceți clic pe „Raport” în meniul din stânga → „Raport fiscal”
2. Selectați anul fiscal：Alegeți anul calendaristic pe care doriți să-l raportați, de exemplu „2026”
3. Alegeți proprietatea：Selectați proprietatea corespunzătoare acestui raport

După selecție, faceți clic pe „Următorul: Categorii de amortizare și contract”.

3. Introduceți valoarea deprecierii și clasificați contractul

Amortizare (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Introduceți valoarea deprecierii manual. Sistemul nu va calcula automat, nu va aplica rata de depreciere și nu va verifica dacă suma respectă legislația fiscală germană. Există mai multe tipuri de depreciere pentru clădirile din Germania (de exemplu, rate liniare diferite în funcție de anul construcției, scheme speciale de depreciere), deci verificați corectitudinea sumei și a ratei de depreciere sau consultați-vă consilierul fiscal (Steuerberater).

Clasificare contract (rezidențial / comercial)

Raportul va împărți veniturile din chirii în două coloane, conform clasificării contractelor din această pagină:

• Rezidențial：Chiria pentru acest contract va fi inclusă în ‘Mieteinnahmen für Wohnungen’ (venituri din chirii rezidențiale)
• Comercial：Chiria pentru acest contract va fi inclusă în ‘Einnahmen für andere Räume’ (venituri din alte spații, precum birouri, magazine)

4. Generați raportul

După ce ați confirmat suma deprecierii și clasificarea contractului, apăsați pe ‘Generare Raport’.

Sistemul va genera raportul Anlage V, care va afișa următoarele:

• Venituri (Einnahmen)：Venituri din chirii rezidențiale, chirii comerciale, cheltuieli operaționale reîncărcate chiriașilor și alte câmpuri de venituri
• Cheltuieli (Werbungskosten)：Amortizare, dobânzi la împrumuturi, cheltuieli de reparații și alte câmpuri de cheltuieli
• Excedent / Pierdere (Überschuss / Verlust)：Venit total - Cheltuieli totale

Fiecare câmp va afișa conturile și sumele incluse, pentru a urmări sursa fiecărui număr.

5. Două metode de înregistrare a deprecierii

Metoda 1: Utilizare unică pentru acest raport (temporar)

Introduceți suma de amortizare direct în ecranul raportului. Această sumă va fi folosită doar pentru generarea raportului curent, nu va fi înregistrată contabil.

Metoda 2: Înregistrare contabilă (recomandat)

Mergeți la „Raport” → „Înregistrare manuală în jurnal” pentru a crea o înregistrare:

• Debit: Cheltuieli cu amortizarea
• Credit: Amortizare cumulată

După creare, sistemul va încorpora automat suma amortizării în raport și va afișa pictograma 🔒 de blocare, indicând că suma provine din contabilitate. Pentru a modifica suma blocată, editați înregistrarea, nu direct în raport.

6. Clasificarea chiriei rezidențiale și comerciale

Cum categorizează sistemul chiriile: Categorisirea se face pe bază de contract, nu de plată. Toate chiriile ce țin de un contract de locuință sunt incluse în „Mieteinnahmen für Wohnungen”; chiriile din contractele comerciale sunt incluse în „Einnahmen für andere Räume”.

7. Întrebări frecvente

Calculă sistemul automat amortizarea?

Nu. Introduceți manual suma amortizării, sistemul nu va verifica conformitatea cu legislația fiscală germană. Amortizarea clădirilor în Germania (AfA) are metode variate, ratele depind de anul construcției și tipul clădirii; verificați corectitudinea sumei sau consultați un consilier fiscal.

De ce suma amortizării din raport este afișată ca blocată (🔒)?

Iconița de blocare indică faptul că suma provine dintr-o înregistrare de amortizare din contabilitate. Pentru modificări, accesați „Raport”→„Înregistrare manuală în jurnal” și editați înregistrarea, iar raportul va actualiza suma automat.

În ce câmp ar trebui raportate chiriile anterioare colectate?

Strict vorbind, chiriile plătite pentru anii anteriori ar trebui incluse în câmpul „Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen”. Sistemul nu detectează automat această situație - toate chiriile se încadrează în coloanele de chirii rezidențiale sau comerciale în funcție de contract. Totalul venitului rămâne corect; pentru afișarea sumei în câmpul specific, ajustați manual când completați formularul oficial.

Se aplică regula de 10 zile (Zehn-Tage-Regel) pe raport?

Nu. Rapoartele sunt pe baza datei efective de plată pe parcursul anului calendaristic pentru venituri și cheltuieli. Dacă aveți plăți recurente în jurul sfârșitului de an și se aplică regula de 10 zile, verificați și ajustați sumele cu un consultant fiscal înainte de a declara.

Pot selecta mai multe proprietăți într-un raport?

Nu. Fiecare raport acoperă o singură proprietate, conform practicii din Germania de a depune Anlage V separat pentru fiecare proprietate închiriată.

De ce venitul meu din chirii apare doar într-o singură rubrică?

Verificați clasificarea contractelor în pasul trei. Dacă toate contractele sunt clasificate ca rezidențiale, toate chiriile vor fi listate sub „Mieteinnahmen für Wohnungen”, iar rubrica comercială va afișa 0, și viceversa.

8. Tabel de referință al câmpurilor Anlage V

[Venituri (Einnahmen)]

[Cheltuieli (Werbungskosten)]