Керівництво користувача для німецького податкового звіту про дохід від оренди Anlage V

1. Що таке Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, доходи від оренди та здачі в оренду) - це додаток до декларації про доходи (Einkommensteuererklärung), який потрібно подавати до німецької податкової служби (Finanzamt) разом з декларацією про доходи. Якщо у вас є дохід від оренди в Німеччині, кожного року для кожної нерухомості потрібно заповнювати Anlage V з інформацією про доходи від оренди та пов'язані витрати.

RentPackage пропонує функціонал звітування по Anlage V, який автоматично обчислює доходи від оренди та витрати відповідно до фактичної дати отримання платежів (відповідно до німецького принципу Zufluss-/Abflussprinzip на основі касового методу), що спрощує та робить підготовку податкових декларацій у Німеччині більш ефективною.

2. Оберіть податковий рік та об'єкт

Відкрийте звіт, виконавши наступні кроки:

1. Відкрити звіт：Натисніть на "Звіт" у лівому меню → "Податковий звіт"
2. Виберіть податковий рік：Виберіть календарний рік для декларування, наприклад, "2026"
3. Виберіть об'єкт：Виберіть об'єкт, що відповідає цьому звіту

Після вибору, натисніть "Далі: Амортизація та класифікація договору".

3. Введіть суму амортизації та класифікацію договору

Амортизація (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Суму амортизації введіть вручну. Система не розраховує автоматично, не застосовує ставки амортизації та не перевіряє дотримання німецького податкового законодавства. Амортизація будівель у Німеччині має різні форми (наприклад, різні прямолінійні ставки за роком будівництва та спеціальні програми амортизації). Будь ласка, переконайтеся у правильності суми та ставок, або зверніться до вашого податкового консультанта (Steuerberater).

Категорія договору (житлова/комерційна)

Звіт розподілить дохід від оренди на два стовпці відповідно до категорії договорів, обраної вами:

• Житлова：Орендна плата цього договору входить до «Mieteinnahmen für Wohnungen» (дохід від оренди житла)
• Комерційна：Орендна плата цього договору входить до «Einnahmen für andere Räume» (дохід від інших приміщень, як-от офіси, магазини)

4. Створити звіт

Після підтвердження суми амортизації та категорії договору, натисніть «Згенерувати звіт».

Система згенерує звіт Anlage V, що містить:

• Дохід (Einnahmen)：Оренда житла, оренда комерційної нерухомості, операційні витрати, передані орендарям, та інші доходи
• Витрати (Werbungskosten)：Амортизація, відсотки по кредиту, витрати на ремонт та інші витрати
• Прибуток/Збиток (Überschuss / Verlust)：Загальні доходи - Загальні витрати

Кожне поле відображає включені рахунки та суми, що допомагає відстежити джерела чисел.

5. Два методи запису амортизації

Метод 1: Тільки для цього звіту (тимчасово)

Введіть суму амортизації безпосередньо на екрані звіту. Ця сума буде використана лише для створення цього звіту та не буде записана до бухгалтерії.

Метод 2: Запис до бухгалтерії (рекомендується)

Перейдіть в «Звіт» → «Ручне проведення», щоб створити запис:

• Дебет: Амортизаційні витрати
• Кредит: Знос основних засобів

Після створення проводки система автоматично внесе суму амортизації у звіт, відобразивши піктограму 🔒 для підтвердження, що сума походить з бухгалтерії. Щоб змінити заблоковану суму, редагуйте проводку, а не у звіті.

6. Класифікація житлової та комерційної оренди

Як система класифікує орендну плату: Класифікація базується на договорах, а не на платежах. Всі орендні платежі за договорами, класифікованими як житлові, вказані як «Mieteinnahmen für Wohnungen»; орендні платежі за комерційними договорами вказані як «Einnahmen für andere Räume».

7. Поширені запитання

Чи розраховує система амортизацію автоматично?

Ні. Введіть суму амортизації самостійно, система не перевіряє відповідність німецькому податковому законодавству. Німецька амортизація будівель (AfA) має кілька методів, ставки амортизації відрізняються в залежності від року будівництва та типу будівлі, перевірте правильні суми самостійно або проконсультуйтеся з податковим консультантом.

Чому сума амортизації в звітах відображається з замком (🔒)?

Значок замка означає, що сума походить із запису амортизації в бухгалтерії. Щоб змінити, перейдіть до «Звіт» → «Ручне проведення» та відредагуйте запис, звіти автоматично отримають оновлену суму.

Де зазначити додатково отриману орендну плату за попередні роки?

Строго кажучи, додатково отримана орендна плата за попередні роки має бути зазначена в полі «Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen». Система автоматично не розпізнає цей випадок — всі орендні плати класифікуються за договорами у житловий чи комерційний орендний дохід. Загальний дохід залишається правильним; якщо потрібно показати суму в цьому конкретному полі, відредагуйте вручну при копіюванні в офіційні форми.

Чи буде звіт застосовувати правило 10 днів (Zehn-Tage-Regel)?

Ні. Звіти базуються на фактичних датах платежів в календарному році для обліку доходів та витрат. Якщо у вас є регулярні платежі на межі року та застосовується правило 10 днів, перевірте та скоригуйте суми з податковим консультантом перед поданням.

Чи можна вибрати кілька об'єктів у одному звіті?

Ні. Кожен звіт охоплює лише один об'єкт, відповідно до практики Німеччини подання окремих Anlage V для кожної орендованої нерухомості.

Чому мій орендний дохід відображено лише в одному полі?

Перевірте категоризацію договорів на третьому кроці. Якщо всі договори віднесено до житлових, всі доходи буде зазначено в «Mieteinnahmen für Wohnungen», а поле комерційного призначення покаже 0, і навпаки.

8. Таблиця відповідності полів Anlage V

【Доходи (Einnahmen)】

【Витрати (Werbungskosten)】