Οδηγός χρήσης του εντύπου SA105 για εισοδήματα από ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο

Τι είναι το SA105;

Το SA105 είναι το συμπληρωματικό έντυπο εισοδημάτων από ακίνητα που απαιτεί η βρετανική φορολογική αρχή (HMRC) και υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση αυτοαξιολόγησης (Self Assessment Tax Return). Αν έχετε ακίνητα προς εκμίσθωση στο Ηνωμένο Βασίλειο, πρέπει να συμπληρώνετε αυτό το έντυπο κάθε χρόνο για να δηλώνετε τα μισθώματα και τις σχετικές δαπάνες.

Το RentPackage προσφέρει λειτουργία αναφοράς SA105 που συγκεντρώνει αυτόματα τα έσοδα και τις δαπάνες εκμίσθωσης, καθιστώντας την προετοιμασία της φορολογικής δήλωσης στο Ηνωμένο Βασίλειο απλή και αποδοτική.

Τρόπος χρήσης

Βήμα 1: επιλογή τύπου αναφοράς και φορολογικού έτους

• Άνοιγμα της αναφοράς：Μεταβείτε στη λίστα λειτουργιών → Αναφορές → Επιλέξτε 'SA105' ως τύπο αναφοράς
• Επιλογή φορολογικού έτους：Το αναπτυσσόμενο μενού εμφανίζει πλήρη τα διαστήματα των φορολογικών ετών, για παράδειγμα '2025/2026 (6 Απρ. 2025 - 5 Απρ. 2026)'

Βήμα 2: επιλογή ιδιοκτήτη ή εταιρείας

Στο αναπτυσσόμενο μενού 'Ιδιοκτήτης/Εταιρεία' επιλέξτε το πρόσωπο ή την εταιρεία για την οποία θα δημιουργηθεί η αναφορά:

• Εταιρεία：Αν τα ακίνητα ανήκουν σε εταιρεία, επιλέξτε την αντίστοιχη εταιρεία
• Ιδιοκτήτης：Αν είστε εκμισθωτής που διαχειρίζεται μόνος του τα ακίνητα ή υπεκμισθωτής, επιλέξτε το αντίστοιχο όνομα ιδιοκτήτη

Μετά την επιλογή, κάντε κλικ στο 'Επόμενο: κατανομή χρηματοοικονομικών εξόδων'.

Βήμα 3: κατανομή χρηματοοικονομικών εξόδων (πεδίο 26 / πεδίο 44)

Όταν κάνετε κλικ στο 'Κατανομή χρηματοοικονομικών εξόδων', το σύστημα ανακτά το συνολικό ποσό από όλους τους λογαριασμούς που έχουν αντιστοιχιστεί στα 'Χρηματοοικονομικά έξοδα πεδίων 26/44' και εμφανίζει οθόνη για την κατανομή του ποσού μεταξύ του πεδίου 26 και του πεδίου 44:

Κανόνες κατανομής:

• Πεδίο 26 (μη οικιστικό)：Εκπίπτει πλήρως ως δαπάνη από τα εισοδήματα εκμίσθωσης
• Πεδίο 44 (οικιστικό)：Δεν εκπίπτει άμεσα· αντ' αυτού παρέχεται πίστωση φόρου 20%
• Το σύστημα αποδίδει από προεπιλογή ολόκληρο το ποσό στο πεδίο 44. Για κάθε ακίνητο, πεδίο 26 + πεδίο 44 πρέπει να ισούται με το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων
• Για ακίνητα μεικτής χρήσης, οικιστικής και εμπορικής, κατανείμετε τα ποσά αναλογικά με την πραγματική χρήση

Βήμα 4: δημιουργία αναφοράς

• Αφού επιβεβαιώσετε ότι η κατανομή των χρηματοοικονομικών εξόδων είναι σωστή, κάντε κλικ στο 'Δημιουργία αναφοράς'
• Το σύστημα θα δημιουργήσει αναφορά SA105 που εμφανίζει:
  • Έσοδα：Πεδία 20-23 - Μισθώματα, ποσά για την παραχώρηση μίσθωσης και παρόμοια κονδύλια
  • Δαπάνες：Πεδία 24-29 - Εκπιπτόμενες δαπάνες ακινήτου
  • Αναπροσαρμοσμένο κέρδος ή ζημία του έτους：Σύνολο εσόδων - σύνολο δαπανών
  • Χρηματοοικονομικά έξοδα κατοικιών：Πεδίο 44 - Τόκοι στεγαστικού δανείου, για τους οποίους παρέχεται πίστωση φόρου 20%
• Μπορείτε να εκτυπώσετε την αναφορά ή να την εξαγάγετε σε PDF για τον φάκελο φορολογικής προετοιμασίας σας

Η διαφορά μεταξύ του πεδίου 26 και του πεδίου 44

Παράδειγμα:

Έστω ότι έχετε ακίνητο μεικτής χρήσης με συνολικούς τόκους δανείου 10.000 £, εκ των οποίων το 30% αφορά εμπορική χρήση και το 70% οικιστική:

• Πεδίο 26 (μη οικιστικό)：£10,000 × 30% = £3,000（εκπίπτει πλήρως）
• Πεδίο 44 (οικιστικό)：£10,000 × 70% = £7,000（πίστωση φόρου 20% = 1.400 £）

Πώς ρυθμίζεται το λογιστικό σχέδιο για το SA105;

Για να αντιστοιχίσετε έναν λογαριασμό στα χρηματοοικονομικά έξοδα:

1. Μεταβείτε στη Λογιστική → Λογιστικό σχέδιο
2. Βρείτε τον λογαριασμό που θέλετε να αντιστοιχίσετε, για παράδειγμα Τόκοι δανείων
3. Ορίστε το πεδίο SA105 σε 'Χρηματοοικονομικά έξοδα πεδίων 26/44'. Στη συνέχεια το σύστημα θα συμπεριλαμβάνει αυτόματα τα ποσά του λογαριασμού στο σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων

Υπάρχουν δύο τρόποι καταχώρισης χρηματοοικονομικών εξόδων:

1. Προσθήκη σε περίοδο μίσθωσης：Προσθέστε μια κίνηση στην περίοδο μίσθωσης του ακινήτου χρησιμοποιώντας λογαριασμό αντιστοιχισμένο στα 'Χρηματοοικονομικά έξοδα πεδίων 26/44'
2. Προσθήκη λογιστικής εγγραφής：Δημιουργήστε λογιστική εγγραφή χρησιμοποιώντας λογαριασμό αντιστοιχισμένο στα 'Χρηματοοικονομικά έξοδα πεδίων 26/44'

Τα ποσά που καταχωρίζονται με οποιονδήποτε από τους δύο τρόπους συμπεριλαμβάνονται αυτόματα στο σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων.

Συχνές ερωτήσεις

Επιτρέπει η βρετανική φορολογία την έκπτωση αποσβέσεων;

Όχι. Σε αντίθεση με το αμερικανικό Schedule E, ο βρετανικός φόρος εισοδήματος από ακίνητα δεν έχει πεδίο απόσβεσης. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η απόσβεση ενός ακινήτου συνήθως έχει σημασία μόνο κατά τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας κατά την πώληση.

Γιατί το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων μου εμφανίζεται ως 0;

Βεβαιωθείτε ότι το λογιστικό σας σχέδιο είναι σωστά ρυθμισμένο, με το πεδίο SA105 ορισμένο σε 'Χρηματοοικονομικά έξοδα πεδίων 26/44'. Χωρίς αυτή τη ρύθμιση, το σύστημα δεν συμπεριλαμβάνει τα ποσά του λογαριασμού στο σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων.

Μπορεί το πεδίο 26 + πεδίο 44 να υπερβαίνει το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων;

Όχι. Το σύστημα ελέγχει ότι για κάθε ακίνητο, πεδίο 26 + πεδίο 44 ισούται με το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων του ακινήτου αυτού.

Μπορώ να καταχωρίσω χειροκίνητα το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων στην οθόνη της αναφοράς;

Όχι. Σε αντίθεση με την απόσβεση στο Schedule E, το σύνολο των χρηματοοικονομικών εξόδων στο SA105 προκύπτει μόνο από περιόδους μίσθωσης ή λογιστικές εγγραφές. Ο σχεδιασμός αυτός διασφαλίζει την ακρίβεια των ποσών και αποτρέπει αποκλίσεις από τα πραγματικά λογιστικά σας αρχεία.

Γιατί το βρετανικό φορολογικό έτος διαρκεί από τις 6 Απριλίου έως τις 5 Απριλίου;

Πρόκειται για το επίσημο βρετανικό φορολογικό έτος όπως ορίζεται από την HMRC. Σε αντίθεση με το συνηθισμένο ημερολογιακό έτος από τον Ιανουάριο έως τον Δεκέμβριο, το βρετανικό φορολογικό έτος ξεκινά στις 6 Απριλίου κάθε έτους και λήγει στις 5 Απριλίου του επόμενου.

Πίνακας πεδίων του SA105

【Έσοδα】

【Δαπάνες】

【Χρηματοοικονομικά έξοδα κατοικιών】