SA105 英国出租所得税报表用户指南

什么是 SA105？

SA105 是英国税务海关总署（HMRC）规定的出租所得附表，随自我评估纳税申报表（Self Assessment Tax Return）一并申报。只要您在英国持有出租房产，每年都必须填写这份表格，申报租金收入与相关费用。

RentPackage 提供 SA105 报表功能，会自动汇总您的租金收入与费用，让英国报税准备变得简单又高效。

操作方式

步骤一：选择报表类型与税务年度

• 打开报表：进入功能列表 → 报表 → 报表类型选择「SA105」
• 选择税务年度：下拉菜单会显示完整的税务年度区间，例如「2025/2026（2025 年 4 月 6 日 - 2026 年 4 月 5 日）」

步骤二：选择业主或公司

在「业主／公司」下拉菜单中，选择要生成报表的对象：

• 公司：若房产是以公司名义持有，请选择对应的公司
• 业主：若您是自管房东或二房东，请选择对应的业主名称

选择完成后，点击「下一步：分配财务成本」。

步骤三：分配财务成本（Box 26 / Box 44）

点击「分配财务成本」后，系统会从所有对应到「Box 26/44 财务成本」的会计科目取得总额，并显示分配页面，让您把金额分配到 Box 26 与 Box 44：

分配规则：

• Box 26（非住宅用）：可全额列为费用，从租金收入中扣除
• Box 44（住宅用）：不可直接扣除，改以 20% 税额抵免计算
• 系统默认将全部金额归入 Box 44。每个房产的 Box 26 + Box 44 必须等于该房产的财务成本总额
• 混合用途房产（住宅与商用兼具）请按实际使用比例分配金额

步骤四：生成报表

• 确认财务成本分配无误后，点击「生成报表」
• 系统会生成 SA105 报表，内容包含：
  • 收入：Box 20-23 - 租金收入、租赁权利金等项目
  • 费用：Box 24-29 - 可列报的出租相关费用
  • 本年度调整后损益：收入总额 - 费用总额
  • 住宅财务成本：Box 44 - 住宅房贷利息，适用 20% 税额抵免
• 您可以打印报表或导出 PDF，作为报税准备的存档资料

Box 26 与 Box 44 的区别

示例：

假设您有一个混合用途房产，贷款利息合计 £10,000，其中 30% 为商用、70% 为住宅用：

• Box 26（非住宅用）：£10,000 × 30% = £3,000（可全额扣除）
• Box 44（住宅用）：£10,000 × 70% = £7,000（20% 税额抵免 = £1,400）

如何设置 SA105 的会计科目？

将会计科目对应到财务成本的步骤：

1. 进入会计管理 → 会计科目表
2. 找到要对应的科目，例如「贷款利息」
3. 将 SA105 Box 设置为「Box 26/44 财务成本」，系统就会自动把该科目的金额纳入财务成本总额

新增财务成本交易有两种方式：

1. 在租赁期间新增：在房产的租赁期间中，使用已对应到「Box 26/44 财务成本」的科目新增一笔交易
2. 新增会计凭证：使用已对应到「Box 26/44 财务成本」的科目创建一笔会计凭证

通过上述任一方式新增的金额，都会自动纳入财务成本总额。

常见问题

英国报税可以列报折旧吗？

不行。与美国的 Schedule E 不同，英国出租所得税没有折旧字段。在英国，房产折旧通常只有在出售房产计算资本利得税时才会用到。

为什么我的财务成本总额显示 0？

请确认会计科目表已正确设置，将 SA105 Box 设为「Box 26/44 财务成本」。若未设置，系统不会把该科目的金额纳入财务成本总额。

Box 26 + Box 44 可以超过财务成本总额吗？

不行。系统会验证每个房产的 Box 26 + Box 44 必须等于该房产的财务成本总额。

可以在报表页面手动输入财务成本总额吗？

不行。与 Schedule E 的折旧不同，SA105 的财务成本总额只能来自租赁期间或会计凭证。这样的设计可确保金额准确，避免与实际账务记录产生偏差。

为什么英国税务年度是 4 月 6 日到 4 月 5 日？

这是 HMRC 制定的英国官方税务年度。与一般的历年制（1 月至 12 月）不同，英国税务年度自每年 4 月 6 日起算，至次年 4 月 5 日结束。

SA105 字段对照表

【收入】

【费用】

【住宅财务成本】