RentPackage 业主结转：代管公司扣完管理费再汇给业主，押金分开保管不混账

为什么要用业主结转

代管麻烦的不只是把租金收进来，而是收进来之后要分清楚：哪些是管理费、哪些要汇给业主、哪些押金不能动。用 Excel 算，每个月都要一套一套扣管理费、维修费，再确认押金没有被算进去；业主问这个月怎么比较少，又要回头翻资料。

• 可结转金额自动算好
  租金扣掉管理费、维修费之后，系统直接算出这次可以汇给业主的金额，不用每个月自己拿 Excel 算。
• 押金不会被结转出去
  押金是将来要退还给租客的钱，系统把押金和预收账款排除在结转之外，不会跟着汇给业主。
• 业主问账，打开明细就有答案
  每次结转都有业主提出明细，可以打印或发给业主；租客还欠哪几期，也列在未收账期里。

业主信托账户是什么

代管公司替每位业主管着一个账户，叫做[业主信托账户]。租客缴的租金会先进到这里，管理费、维修费从这里扣，剩下的余额再结转给业主。放进信托账户的款项包括：

• 租客缴的租金
• 押金暂存方是中介方的押金
• 业主预先存入的款项（业主存入）
• 开始使用系统前就有的余额（开账）

所以画面上的信托账户余额是这样组成的：

由业主自己保管或存在第三方账户的押金，不在业主信托账户里，也不会算进这个余额。

业主存入信托账户：维修费不用代管公司垫

信托账户的余额不够支付维修费、清洁费时，可以请业主先汇一笔钱进来，代管公司不用自己垫款。到[账务管理] > [业主账务]，点右上角的[＋]（新增业主账单），选择[业主存入信托账户]，选好房源，填入金额和付款方式后保存，业主的信托账户余额就会加上这笔钱。

结转给业主

1. 到[账务管理] > [业主账务] > [业主信托账户] > [未对账]，选择要结转的代管业主。
2. 点[明细]查看结转明细：最上面是信托账户目前的总金额，中间是可结转金额的每一笔款项，最下方是未收账期（租客还欠的租金）。
3. 勾选要结转的房源。[可结转金额]可以直接修改，例如要留一笔钱支付即将发生的维修费，就只结转一部分，剩下的留在信托账户，下次再结转。
4. [押金及预收账款]只显示金额，不会跟着结转出去。
5. 确认[结转日]（默认今天）和付款方式，需要的话勾选[寄出结转明细给业主]，再点[结转至业主私人账户]。

查看、修改与取消结转

结转完成的记录在[已对账]标签页，看得到每一次结转的日期和金额。点右边的[明细]会打开[业主提出明细]，列出这次结转的计算过程，可以打印或发给业主。

• 金额要调整：点[⋯] > [修改结转]，直接改成正确的金额，不用整笔删掉重做。
• 整笔要重来：点[⋯] > [取消结转]，钱会退回业主信托账户，之后再重新结转。

代管押金：押金由谁保管、怎么转账

到[账务管理] > [业主账务] > [代管押金] > [押金暂存方]，选择房源，就能看到每一份租约的押金现在由谁保管，一共三种：

• 中介持有账户：押金放在代管公司的业主信托账户。
• 业主持有账户：押金由业主自己保管。
• 第三方账户：押金存在租客名下的专户或保管机构，代管公司和业主都不持有。

业主希望自己保管押金时，点右上角的[＋]（新增业主账单），选择[押金转入业主持有账户]，选好房源、勾选要转出的押金并填上转账日期。要把押金转回代管公司保管，则选择[押金转入业主信托账户]。每一次转账都会记在[转账记录]标签页，租客退租要退押金时，可以清楚知道押金在谁手上。

开账：带入使用系统前的余额

如果开始使用 RentPackage 前，业主的信托账户已经有一笔还没汇给业主的钱（例如原本记在 Excel 或其他系统），可以在新增代管房源时的[账务设置] > [开账设置]填入开账日和金额，系统就从正确的余额开始算。金额为负数，代表代管公司先替业主垫了款。

业主自己上线查账

业主登录 RentPackage 后，在[业主账务]可以看到每一次结转的金额，点[明细]就能看业主提出明细，不用等代管公司另外整理资料。

会计观点：业主结转怎么记账

业主信托账户是资产科目，类似银行存款。业主存入、开账会让信托账户和业主权益一起增加；结转给业主时，业主权益减少（业主提出），信托账户的钱同时转出，所以结转出去的钱不是代管公司的费用。

业主持有账户的押金另外记在押金专用的银行科目，和结转出去的钱分开，不会混在一起算。

小结

照现在用 Excel 的做法，下个月还是要一套一套扣管理费、确认押金没算进去，业主问起来再回头翻资料。在 RentPackage 设置好代管房源之后，每个月只要勾选房源、点击结转，可结转金额、押金排除、业主提出明细都由系统处理。

先挑一位业主，打开[业主账务]的[明细]，看看系统算出来的可结转金额和你手上的 Excel 是否一致。

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