RentPackage オーナー送金：管理会社が管理委託料を差し引いてオーナーへ送金、敷金は分けて管理
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オーナー送金を使う理由
管理委託で手間がかかるのは、家賃を集めることだけではありません。集めた後に、どれが管理委託料で、どれをオーナーに送金し、どの敷金に手を付けてはいけないのかを分ける作業です。Excel では毎月、物件ごとに管理委託料や修繕費を差し引き、敷金が含まれていないかを確認する必要があります。オーナーに「今月はなぜ少ないのか」と聞かれれば、また資料をさかのぼって探すことになります。
- 送金可能金額を自動計算
家賃から管理委託料と修繕費を差し引いた後、今回オーナーに送金できる金額をシステムがそのまま計算します。毎月 Excel で計算する必要はありません。 - 敷金は送金されない
敷金は将来入居者に返還するお金です。システムは敷金と前受金を送金対象から除外するため、オーナーに一緒に送金されることはありません。 - オーナーからの問い合わせは明細で即回答
送金のたびにオーナー引出明細が作成され、印刷やオーナーへの送信ができます。入居者が未払いの期間も、未収の請求期間に表示されます。
オーナー信託口座とは
管理会社はオーナーごとに 1 つの口座を管理しており、これを[オーナー信託口座]と呼びます。入居者が支払った家賃はまずここに入り、管理委託料や修繕費はここから差し引かれ、残高がオーナーに送金されます。信託口座に入るお金は次のとおりです：
- 入居者が支払った家賃
- 敷金仮受方が仲介側である敷金
- オーナーが前もって入金したお金（オーナー入金）
- システム利用開始前からあった残高（開始残高）
つまり、画面上の信託口座残高は次のように構成されます：
オーナー自身が保管する敷金や第三者口座にある敷金は、オーナー信託口座には含まれず、この残高にも計上されません。
オーナー信託口座への入金：修繕費を管理会社が立て替えなくて済む
信託口座の残高が修繕費や清掃費の支払いに足りない場合は、オーナーに先にお金を入金してもらえば、管理会社が立て替える必要はありません。[会計管理] > [オーナー会計]で右上の[＋]（オーナー請求を追加）をクリックし、[オーナー信託口座への入金]を選択します。物件を選び、金額と支払方法を入力して保存すると、オーナーの信託口座残高にその金額が加算されます。
オーナーへ送金する
- [会計管理] > [オーナー会計] > [オーナー信託口座] > [未照合]で、送金する管理委託オーナーを選択します。
- [明細]をクリックして送金明細を確認します。一番上は信託口座の現在の合計金額、中央は送金可能金額の内訳、一番下は未収の請求期間（入居者がまだ支払っていない家賃）です。
- 送金する物件にチェックを入れます。[送金可能金額]は直接修正できます。たとえば近く発生する修繕費のためにお金を残したい場合は、一部だけを送金し、残りは信託口座に残して次回送金します。
- [敷金および前受金]は金額を表示するだけで、送金には含まれません。
- [送金日]（初期値は今日）と支払方法を確認し、必要に応じて[オーナーに送金明細を送信]にチェックを入れてから、[オーナー個人口座へ送金]をクリックします。
送金の確認・修正・キャンセル
完了した送金の記録は[照合済み]タブにあり、送金ごとの日付と金額を確認できます。右側の[明細]をクリックすると[オーナー引出明細]が開き、今回の送金の計算過程が表示されます。印刷やオーナーへの送信もできます。
- 金額を調整する場合：[⋯] > [送金を修正]をクリックし、正しい金額に直接変更します。全体を削除してやり直す必要はありません。
- 最初からやり直す場合：[⋯] > [送金をキャンセル]をクリックすると、お金はオーナー信託口座に戻り、改めて送金できます。
管理委託の敷金：誰が保管し、どう振り替えるか
[会計管理] > [オーナー会計] > [管理委託の敷金] > [敷金仮受方]で物件を選ぶと、各賃貸契約の敷金を現在誰が保管しているかがわかります。保管先は次の 3 種類です：
- 仲介保管口座：敷金は管理会社のオーナー信託口座にあります。
- オーナー保管口座：敷金はオーナー自身が保管します。
- 第三者口座：敷金は入居者名義の専用口座や保管機関にあり、管理会社もオーナーも保有しません。
オーナーが敷金を自分で保管したい場合は、右上の[＋]（オーナー請求を追加）をクリックし、[敷金をオーナー保管口座へ振り込む]を選択します。物件を選び、振り替える敷金にチェックを入れて振替日を入力します。敷金を管理会社の保管に戻す場合は、[敷金をオーナー信託口座に振り込む]を選択します。振替はすべて[振替記録]タブに記録されるため、入居者の退去時に敷金を返還する際も、誰が保管しているかがはっきりわかります。
開始残高：システム利用前の残高を引き継ぐ
RentPackage の利用を始める前から、オーナーの信託口座にまだオーナーへ送金していないお金がある場合（たとえば Excel や他のシステムで管理していた場合）は、管理委託物件を追加する際に[会計設定] > [開始残高設定]で開始残高の基準日と金額を入力すれば、システムは正しい残高から計算を始めます。金額がマイナスの場合は、管理会社がオーナーの代わりに立て替えていることを意味します。
オーナー自身がオンラインで確認
オーナーは RentPackage にログインすると、[オーナー会計]で毎回の送金額を確認でき、[明細]をクリックすればオーナー引出明細を見られます。管理会社が別途資料をまとめるのを待つ必要はありません。
会計の視点：オーナー送金の記帳方法
オーナー信託口座は資産科目で、銀行預金に近いものです。オーナー入金や開始残高は、信託口座とオーナー持分を同時に増やします。オーナーへの送金時はオーナー持分が減少し（オーナー引出）、同時に信託口座からお金が出ていきます。そのため、送金したお金は管理会社の費用ではありません。
オーナー保管口座の敷金は、敷金専用の銀行科目に別途記録され、送金したお金とは分けて扱われるため、混ざることはありません。
まとめ
今の Excel のやり方のままでは、来月も物件ごとに管理委託料を差し引き、敷金が含まれていないかを確認し、オーナーに聞かれるたびに資料をさかのぼることになります。RentPackage で管理委託物件を設定しておけば、毎月は物件にチェックを入れて送金するだけ。送金可能金額の計算、敷金の除外、オーナー引出明細の作成はシステムが行います。
まずオーナーを 1 人選び、[オーナー会計]の[明細]を開いて、システムが計算した送金可能金額がお手元の Excel と一致するか確認してみてください。
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