Hướng dẫn sử dụng mẫu SA105 khai thu nhập cho thuê tại Vương quốc Anh

SA105 là gì?

SA105 là phụ lục khai thu nhập từ bất động sản của Vương quốc Anh do Cơ quan Thuế và Hải quan (HMRC) quy định, được nộp kèm tờ khai tự đánh giá (Self Assessment Tax Return). Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê tại Vương quốc Anh, hằng năm bạn phải hoàn thành mẫu này để khai báo thu nhập cho thuê và các chi phí liên quan.

RentPackage cung cấp tính năng báo cáo SA105 tự động tổng hợp thu nhập và chi phí cho thuê, giúp việc chuẩn bị hồ sơ thuế tại Vương quốc Anh trở nên đơn giản và hiệu quả.

Cách sử dụng

Bước 1: chọn loại báo cáo và năm thuế

• Mở báo cáo：Vào danh sách chức năng → Báo cáo → Chọn 'SA105' làm loại báo cáo
• Chọn năm thuế：Danh sách thả xuống hiển thị đầy đủ khoảng thời gian của năm thuế, ví dụ '2025/2026 (6 thg 4 2025 - 5 thg 4 2026)'

Bước 2: chọn chủ sở hữu hoặc công ty

Trong danh sách thả xuống 'Chủ sở hữu/Công ty', hãy chọn đối tượng cần tạo báo cáo:

• Công ty：Nếu bất động sản đứng tên công ty, hãy chọn công ty tương ứng
• Chủ sở hữu：Nếu bạn là chủ nhà tự quản lý hoặc bên cho thuê lại, hãy chọn tên chủ sở hữu tương ứng

Sau khi chọn xong, hãy nhấp 'Tiếp theo: phân bổ chi phí tài chính'.

Bước 3: phân bổ chi phí tài chính (ô 26 / ô 44)

Khi bạn nhấp 'Phân bổ chi phí tài chính', hệ thống lấy tổng số tiền từ tất cả tài khoản được liên kết với 'Chi phí tài chính ô 26/44' và hiển thị màn hình để phân bổ số tiền giữa ô 26 và ô 44:

Quy tắc phân bổ:

• Ô 26 (không để ở)：Được khấu trừ toàn bộ như chi phí từ thu nhập cho thuê
• Ô 44 (để ở)：Không được khấu trừ trực tiếp; thay vào đó được hưởng tín dụng thuế 20%
• Hệ thống mặc định gán toàn bộ số tiền vào ô 44. Với mỗi bất động sản, ô 26 + ô 44 phải bằng tổng chi phí tài chính
• Với bất động sản sử dụng hỗn hợp, vừa để ở vừa thương mại, hãy phân bổ số tiền theo tỷ lệ sử dụng thực tế

Bước 4: tạo báo cáo

• Sau khi xác nhận việc phân bổ chi phí tài chính là đúng, hãy nhấp 'Tạo báo cáo'
• Hệ thống sẽ tạo báo cáo SA105 hiển thị:
  • Thu nhập：Ô 20-23 - Thu nhập cho thuê, tiền nhận khi cấp quyền thuê và các khoản tương tự
  • Chi phí：Ô 24-29 - Chi phí bất động sản được khấu trừ
  • Lãi hoặc lỗ đã điều chỉnh của năm：Tổng thu nhập - tổng chi phí
  • Chi phí tài chính nhà ở：Ô 44 - Lãi vay thế chấp nhà ở, được hưởng tín dụng thuế 20%
• Bạn có thể in báo cáo hoặc xuất ra PDF để lưu vào hồ sơ chuẩn bị thuế

Khác biệt giữa ô 26 và ô 44

Ví dụ:

Giả sử bạn có một bất động sản sử dụng hỗn hợp với tổng lãi vay là £10.000, trong đó 30% dùng cho mục đích thương mại và 70% để ở:

• Ô 26 (không để ở)：£10,000 × 30% = £3,000（được khấu trừ toàn bộ）
• Ô 44 (để ở)：£10,000 × 70% = £7,000（tín dụng thuế 20% = £1.400）

Thiết lập hệ thống tài khoản cho SA105 như thế nào?

Để liên kết một tài khoản với chi phí tài chính:

1. Vào Kế toán → Hệ thống tài khoản
2. Tìm tài khoản cần liên kết, ví dụ Lãi vay
3. Đặt ô SA105 thành 'Chi phí tài chính ô 26/44'. Khi đó hệ thống sẽ tự động tính số tiền của tài khoản này vào tổng chi phí tài chính

Có hai cách để ghi nhận chi phí tài chính:

1. Thêm vào kỳ cho thuê：Thêm một giao dịch trong kỳ cho thuê của bất động sản, sử dụng tài khoản được liên kết với 'Chi phí tài chính ô 26/44'
2. Thêm bút toán kế toán：Tạo một bút toán kế toán sử dụng tài khoản được liên kết với 'Chi phí tài chính ô 26/44'

Số tiền được thêm bằng bất kỳ cách nào trong hai cách trên đều tự động tính vào tổng chi phí tài chính.

Câu hỏi thường gặp

Thuế của Vương quốc Anh có cho khấu trừ khấu hao không?

Không. Khác với mẫu Schedule E của Hoa Kỳ, thuế thu nhập từ bất động sản của Vương quốc Anh không có trường khấu hao. Tại Vương quốc Anh, khấu hao bất động sản thường chỉ liên quan khi tính thuế lãi vốn lúc bán bất động sản.

Vì sao tổng chi phí tài chính của tôi hiển thị 0?

Vui lòng kiểm tra hệ thống tài khoản đã được cấu hình đúng với ô SA105 đặt thành 'Chi phí tài chính ô 26/44' hay chưa. Nếu chưa cấu hình, hệ thống sẽ không tính số tiền của tài khoản đó vào tổng chi phí tài chính.

Ô 26 + ô 44 có thể vượt quá tổng chi phí tài chính không?

Không. Hệ thống kiểm tra rằng với mỗi bất động sản, ô 26 + ô 44 phải bằng tổng chi phí tài chính của bất động sản đó.

Tôi có thể nhập thủ công tổng chi phí tài chính trên màn hình báo cáo không?

Không. Khác với khấu hao trong Schedule E, tổng chi phí tài chính của SA105 chỉ có thể đến từ kỳ cho thuê hoặc bút toán kế toán. Thiết kế này bảo đảm số liệu chính xác và tránh sai lệch với sổ sách kế toán thực tế của bạn.

Vì sao năm thuế của Vương quốc Anh kéo dài từ 6 tháng 4 đến 5 tháng 4?

Đây là năm thuế chính thức của Vương quốc Anh do HMRC quy định. Khác với năm dương lịch thông thường từ tháng 1 đến tháng 12, năm thuế của Vương quốc Anh bắt đầu vào ngày 6 tháng 4 mỗi năm và kết thúc vào ngày 5 tháng 4 năm sau.

Bảng đối chiếu ô của SA105

【Thu nhập】

【Chi phí】

【Chi phí tài chính nhà ở】