SA105 英國出租所得稅報表使用者指南

什麼是 SA105？

SA105 是英國稅務海關總署（HMRC）規定的出租所得附表，隨自我評估納稅申報表（Self Assessment Tax Return）一併申報。只要您在英國持有出租物件，每年都必須填寫這份表格，申報租金收入與相關費用。

RentPackage 提供 SA105 報表功能，會自動彙整您的租金收入與費用，讓英國報稅準備變得簡單又有效率。

操作方式

步驟一：選擇報表類型與稅務年度

• 開啟報表：進入功能清單 → 報表 → 報表類型選擇「SA105」
• 選擇稅務年度：下拉選單會顯示完整的稅務年度區間，例如「2025/2026（2025 年 4 月 6 日 - 2026 年 4 月 5 日）」

步驟二：選擇業主或公司

在「業主／公司」下拉選單中，選擇要產生報表的對象：

• 公司：若物件是以公司名義持有，請選擇對應的公司
• 業主：若您是自管房東或二房東，請選擇對應的業主名稱

選擇完成後，點選「下一步：分配財務成本」。

步驟三：分配財務成本（Box 26 / Box 44）

點選「分配財務成本」後，系統會從所有對應到「Box 26/44 財務成本」的會計科目取得總額，並顯示分配畫面，讓您把金額分配到 Box 26 與 Box 44：

分配規則：

• Box 26（非住宅用）：可全額列為費用，自租金收入中扣除
• Box 44（住宅用）：不可直接扣除，改以 20% 稅額扣抵計算
• 系統預設將全部金額歸入 Box 44。每個物件的 Box 26 + Box 44 必須等於該物件的財務成本總額
• 混合用途物件（住宅與商用兼具）請依實際使用比例分配金額

步驟四：產生報表

• 確認財務成本分配無誤後，點選「產生報表」
• 系統會產生 SA105 報表，內容包含：
  • 收入：Box 20-23 - 租金收入、租賃權利金等項目
  • 費用：Box 24-29 - 可列報的出租相關費用
  • 本年度調整後損益：收入總額 - 費用總額
  • 住宅財務成本：Box 44 - 住宅房貸利息，適用 20% 稅額扣抵
• 您可以列印報表或匯出 PDF，作為報稅準備的存檔資料

Box 26 與 Box 44 的差別

範例：

假設您有一個混合用途物件，貸款利息合計 £10,000，其中 30% 為商用、70% 為住宅用：

• Box 26（非住宅用）：£10,000 × 30% = £3,000（可全額扣除）
• Box 44（住宅用）：£10,000 × 70% = £7,000（20% 稅額扣抵 = £1,400）

如何設定 SA105 的會計科目？

將會計科目對應到財務成本的步驟：

1. 進入會計管理 → 會計科目表
2. 找到要對應的科目，例如「貸款利息」
3. 將 SA105 Box 設定為「Box 26/44 財務成本」，系統就會自動把該科目的金額納入財務成本總額

新增財務成本交易有兩種方式：

1. 在租賃期間新增：在物件的租賃期間中，使用已對應到「Box 26/44 財務成本」的科目新增一筆交易
2. 新增會計傳票：使用已對應到「Box 26/44 財務成本」的科目建立一筆會計傳票

透過上述任一方式新增的金額，都會自動納入財務成本總額。

常見問題

英國報稅可以列報折舊嗎？

不行。與美國的 Schedule E 不同，英國出租所得稅沒有折舊欄位。在英國，物件折舊通常只有在出售物件計算資本利得稅時才會用到。

為什麼我的財務成本總額顯示 0？

請確認會計科目表已正確設定，將 SA105 Box 設為「Box 26/44 財務成本」。若未設定，系統不會把該科目的金額納入財務成本總額。

Box 26 + Box 44 可以超過財務成本總額嗎？

不行。系統會驗證每個物件的 Box 26 + Box 44 必須等於該物件的財務成本總額。

可以在報表畫面手動輸入財務成本總額嗎？

不行。與 Schedule E 的折舊不同，SA105 的財務成本總額只能來自租賃期間或會計傳票。這樣的設計可確保金額正確，避免與實際帳務記錄產生落差。

為什麼英國稅務年度是 4 月 6 日到 4 月 5 日？

這是 HMRC 訂定的英國官方稅務年度。與一般的曆年制（1 月至 12 月）不同，英國稅務年度自每年 4 月 6 日起算，至隔年 4 月 5 日結束。

SA105 欄位對照表

【收入】

【費用】

【住宅財務成本】