RentPackage 業主結轉：代管公司扣完管理費再匯給業主，押金分開保管不混帳

為什麼要用業主結轉

代管麻煩的不只是把租金收進來，而是收進來之後要分清楚：哪些是管理費、哪些要匯給業主、哪些押金不能動。用 Excel 算，每個月都要一間一間扣管理費、維修費，再確認押金沒有被算進去；業主問這個月怎麼比較少，又要回頭翻資料。

• 可結轉金額自動算好
  租金扣掉管理費、維修費之後，系統直接算出這次可以匯給業主的金額，不用每個月自己拿 Excel 算。
• 押金不會被結轉出去
  押金是將來要退還給房客的錢，系統把押金和預收帳款排除在結轉之外，不會跟著匯給業主。
• 業主問帳，打開明細就有答案
  每次結轉都有業主提出明細，可以列印或寄給業主；房客還欠哪幾期，也列在未收帳期裡。

業主信託帳戶是什麼

代管公司替每位業主管著一個帳戶，叫做[業主信託帳戶]。房客繳的租金會先進到這裡，管理費、維修費從這裡扣，剩下的餘額再結轉給業主。放進信託帳戶的款項包括：

• 房客繳的租金
• 押金暫存方是仲介方的押金
• 業主預先存入的款項（業主存入）
• 開始使用系統前就有的餘額（開帳）

所以畫面上的信託帳戶餘額是這樣組成的：

由業主自己保管或存在第三方帳戶的押金，不在業主信託帳戶裡，也不會算進這個餘額。

業主存入信託帳戶：維修費不用代管公司墊

信託帳戶的餘額不夠支付維修費、清潔費時，可以請業主先匯一筆錢進來，代管公司不用自己墊款。到[帳務管理] > [業主帳務]，點右上角的[＋]（新增業主帳單），選擇[業主存入信託帳戶]，選好房源，填入金額和付款方式後儲存，業主的信託帳戶餘額就會加上這筆錢。

結轉給業主

1. 到[帳務管理] > [業主帳務] > [業主信託帳戶] > [未對帳]，選擇要結轉的代管業主。
2. 點[明細]查看結轉明細：最上面是信託帳戶目前的總金額，中間是可結轉金額的每一筆款項，最下方是未收帳期（房客還欠的租金）。
3. 勾選要結轉的房源。[可結轉金額]可以直接修改，例如要留一筆錢支付即將發生的維修費，就只結轉一部分，剩下的留在信託帳戶，下次再結轉。
4. [押金及預收帳款]只顯示金額，不會跟著結轉出去。
5. 確認[結轉日]（預設今天）和付款方式，需要的話勾選[寄出結轉明細給業主]，再點[結轉至業主私人帳戶]。

查看、修改與取消結轉

結轉完成的紀錄在[已對帳]頁籤，看得到每一次結轉的日期和金額。點右邊的[明細]會打開[業主提出明細]，列出這次結轉的計算過程，可以列印或寄給業主。

• 金額要調整：點[⋯] > [修改結轉]，直接改成正確的金額，不用整筆刪掉重做。
• 整筆要重來：點[⋯] > [取消結轉]，錢會退回業主信託帳戶，之後再重新結轉。

代管押金：押金由誰保管、怎麼轉帳

到[帳務管理] > [業主帳務] > [代管押金] > [押金暫存方]，選擇房源，就能看到每一份租約的押金現在由誰保管，一共三種：

• 仲介持有帳戶：押金放在代管公司的業主信託帳戶。
• 業主持有帳戶：押金由業主自己保管。
• 第三方帳戶：押金存在房客名下的專戶或保管機構，代管公司和業主都不持有。

業主希望自己保管押金時，點右上角的[＋]（新增業主帳單），選擇[押金轉入業主持有帳戶]，選好房源、勾選要轉出的押金並填上轉帳日期。要把押金轉回代管公司保管，則選擇[押金轉入業主信託帳戶]。每一次轉帳都會記在[轉帳紀錄]頁籤，房客退租要退押金時，可以清楚知道押金在誰手上。

開帳：帶入使用系統前的餘額

如果開始使用 RentPackage 前，業主的信託帳戶已經有一筆還沒匯給業主的錢（例如原本記在 Excel 或其他系統），可以在新增代管物件時的[帳務設定] > [開帳設定]填入開帳日和金額，系統就從正確的餘額開始算。金額為負數，代表代管公司先替業主墊了款。

業主自己上線查帳

業主登入 RentPackage 後，在[業主帳務]可以看到每一次結轉的金額，點[明細]就能看業主提出明細，不用等代管公司另外整理資料。

會計觀點：業主結轉怎麼記帳

業主信託帳戶是資產科目，類似銀行存款。業主存入、開帳會讓信託帳戶和業主權益一起增加；結轉給業主時，業主權益減少（業主提出），信託帳戶的錢同時轉出，所以結轉出去的錢不是代管公司的費用。

業主持有帳戶的押金另外記在押金專用的銀行科目，和結轉出去的錢分開，不會混在一起算。

小結

照現在用 Excel 的做法，下個月還是要一間一間扣管理費、確認押金沒算進去，業主問起來再回頭翻資料。在 RentPackage 設定好代管物件之後，每個月只要勾選房源、按下結轉，可結轉金額、押金排除、業主提出明細都由系統處理。

先挑一位業主，打開[業主帳務]的[明細]，看看系統算出來的可結轉金額和你手上的 Excel 是否一致。

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